Quy hoạch đất đai hay còn gọi quy hoạch sử dụng đất là một trong những vấn đề được quan tâm nhất khi nhắc đến mua bán nhà đất. Sau đây WIKILAND sẽ giải đáp các thắc mắc của đọc giả liên quan đến vấn đề luật đất đai của quy hoạch đất, mua đất quy hoạch có được đền bù không, điều kiện để mua bán đất quy hoạch,…
Quy hoạch đất đai là gì?
Căn cứ theo khoản 2 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
Như vậy có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất đó là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương cụ thể theo nhu cầu sử dụng và hiện trạng sử dụng đất, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó. Ví dụ cụ thể như một số quy hoạch đất đai phổ biến như quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Theo đó có thể thấy việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Bạn đang xem: » Quy hoạch đất đai là gì – Những thông tin cần biết
Đặc điểm của quy hoạch đất đai
- Có 4 nhóm mục tiêu được hướng tới khi thực hiện lập quy hoạch đất đai: Phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu;
- Căn cứ lập quy hoạch đất đai: Tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của từng ngành, từng lĩnh vực trong từng vùng kinh tế – xã hội, đơn vị hành chính;
- Phương thức lập quy hoạch đất đai: Phân bổ, khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng đất;
- Quy hoạch đất đai có thời hạn áp dụng nhất định. Từng khoảng thời gian thực hiện quy hoạch sử dụng đất được gọi là kế hoạch sử dụng đất;
- Quy hoạch đất đai cũng là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai;
- Tại Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi các Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về các loại quy hoạch đất đai hiện nay, cụ thể bao gồm như sau:
- Quy hoạch sử dụng đất quốc gia: Việc quy hoạch sử dụng đất được thực hiện trong phạm vi quốc gia;
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh: Trong đó, phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng, loại đất theo từng đơn vị hành chính cấp huyện cũng là một nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: Quy hoạch sử dụng đất được lập, tiến hành trong phạm vi cấp huyện nơi có đất;
- Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng: Là quy hoạch sử dụng đất được lập, thực hiện cho mục đích quốc phòng;
- Quy hoạch sử dụng đất an ninh: Là quy hoạch sử dụng đất được lập, thực hiện cho mục đích an ninh;
Lưu ý: Tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của các cấp quản lý, điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội và khả năng/tiềm năng đất đai mà việc lập quy hoạch đất đai trong từng giai đoạn, từng thời kỳ, từng khu vực cũng có sự khác biệt.
Các nguyên tắc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch đất đai phải tuân thủ 05 nguyên tắc sau đây:
- Khi lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.
- Quy hoạch sử dụng đất phải bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
- Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Quy hoạch sử dụng đất cần hướng tới khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu.
- Nội dung phân bổ và sử dụng đất cần phải có sự thống nhất trong quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh với quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất
Việc lập kế hoạch sử dụng đất cần đảm bảo 04 nhóm nguyên tắc sau:
- Việc lập kế hoạch sử dụng đất cần phải phù hợp với chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải phù hợp với phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh.
- Kế hoạch sử dụng đất cần phải có các phương án sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường, bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh.
- Cần phải có sự thống nhất giữa kế hoạch sử dụng đất của ngành, lĩnh vực, địa phương với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt
Trên đây là các quy định chung của pháp luật hiện hành về nguyên tắc lập kế hoạch, quy hoạch đất đai. Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tuân thủ các nguyên tắc này sẽ giúp việc khai thác và sử dụng đất trở nên hợp lí, có hiệu quả hơn.
Các hình thức quy hoạch đất đai
Có rất nhiều hình thức quy hoạch được phân định theo Luật Quy hoạch 2017. Các dự án quy hoạch phải được thực hiện trên cơ sở tuân thủ những quy định trong bộ Luật nói trên. Theo đó, các hình thức quy hoạch đất đai tại Việt Nam hiện nay cụ thể như sau:
Quy hoạch tổng thể quốc gia
Quy hoạch tổng thể quốc gia là quy hoạch cấp quốc gia. Đây là 1 trong các loại quy hoạch mang tính chiến lược cao. Đồng thời cũng phức tạp nhất. Trong quá trình quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền sẽ triển khai theo hướng phân vùng và liên kết vùng của lãnh thổ. Các lãnh thổ thuộc quy hoạch có thể là đất liền. Hoặc, các đảo, quần đảo, vùng biển và vùng trời.
Quy hoạch không gian biển quốc gia
Một trong các loại quy hoạch phổ biến khác là quy hoạch không gian biển quốc gia. Mặc dù cũng là hình thức quy hoạch thuộc cấp quốc gia. Thế nhưng sự phân vùng này cụ thể, rõ ràng hơn. Đối với quy hoạch không gian biển quốc gia, cơ quan chức năng tập trung sắp xếp, phân bố các ngành, lĩnh vực trên vùng đất ven biển, vùng biển, vùng trời và các đảo, quần đảo thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán của Việt Nam.
Quy hoạch sử dụng đất quốc gia
Cũng tương tự như các loại quy hoạch kể trên, quy hoạch sử dụng đất quốc gia được hiểu là quy hoạch thuộc cấp quốc gia. Lãnh thổ của hình thức quy hoạch này bao gồm vùng đất đai cho các ngành, lĩnh vực và các địa phương trên cơ sở tiềm năng đất đai. Như vậy, có thể thấy rằng những vùng đất được sử dụng, khai thác cho mục đích, lợi ích quốc gia không được phép tự ý mua bán. Cũng không được xây dựng, thi công bởi những chủ đầu tư, hộ gia đình.
Quy hoạch ngành quốc gia
Quy hoạch ngành cấp quốc gia là hình thức cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia theo ngành. Theo đó, quá trình này thực hiện trên cơ sở kết nối các ngành, các vùng trên cả nước với điều kiện có liên quan đến kết cấu hạ tầng. Loại hình quy hoạch này còn chú trọng đến việc sử dụng tài nguyên hợp lý. Đồng thời, đảm bảo tính bảo vệ môi trường cũng như đa dạng sinh học.
Quy hoạch tỉnh
Quy hoạch tỉnh là hình thức quy hoạch với phân cấp cao hơn so với quy hoạch vùng. Cụ thể, quy hoạch tỉnh hướng đến việc sắp xếp, phân bố hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh trên cơ sở kết nối quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, đô thị và nông thôn.
Các loại quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành
Ngoài các loại quy hoạch đã kể trên thì hiện nay tại Việt Nam còn có loại hình quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành. Loại quy hoạch này được áp dụng đối với quy hoạch ở cấp quốc gia, vùng hay tỉnh theo quy định.
Đất quy hoạch là gì?
Theo góc độ pháp lý
Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…
Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).
Theo cách hiểu thực tế
Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.
Mua đất quy hoạch có được đền bù không?
Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 thì nguyên tắc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất là người bị thu hồi đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được bồi thường đất khi bị thu hồi được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai, cụ thể:
- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất thuộc khu có kế hoạch quy hoạch có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền mới đất mà không phải là đất thuê có trả tiền thuê đất hằng năm hoặc cá nhân, hộ gia đình đó có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật Đất đai mà chưa được cấp;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy tờ chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của luật Đất đai hiện hành;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất và có thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất và có trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, chế xuất, khu kinh tế, công nghệ cao, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định;
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất được Nhà nước cho thuê, được giao và có cấp Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức nước ngoài thực hiện chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất và có trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Như vậy, khi cá nhân, tổ chức có đầy đủ điều kiện được nhận đền bù khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định trên thì được đền bù theo luật Đất đai năm 2013. Theo đó, khi đầy đủ điều kiện trên, Nhà nước sẽ đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng đất cho người bị thu hồi đất hoặc nếu không có quỹ đất để giao thì sẽ đền bù bằng tiền mặt giá trị của đất bị thu hồi. Pháp luật không quy định cụ thể mức tiền bồi thường đất khi bị thu hồi mà giao quyền cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với giá trị đất của địa phương.
Xây nhà trên đất quy hoạch có được đền bù không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong diện quy hoạch:
- Trong trường hợp kế hoạch quy hoạch đất sử dụng được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì cá nhân, tổ chức sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai hiện hành.
- Đối với trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện quy định thì người sử dụng đất thuộc khu vực quy hoạch vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình đối với đất nhưng không được xây dựng công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm. Khi người sử dụng đất có nhu cầu sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, nếu đất trong diện quy hoạch đã có thông báo thì người sử dụng đất vẫn có các quyền liên quan đến đất. Người sử dụng đất hoàn toàn được xây nhà trên đất quy hoạch khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Còn trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất muốn xây dựng, sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở thì vẫn có thể thực hiện được nhưng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện để mua bán đất quy hoạch
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp sau:
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền bán.
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất không có tranh chấp;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
(Khoản 1 Điều 168, Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013)
3 lưu ý khi mua phải đất thuộc quy hoạch đất đai
Có thể không thu hồi
Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất (nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất).
Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng bị Nhà nước thu hồi (nhưng khả năng thu hồi rất lớn).
Vẫn có những quyền quan trọng dù đất thuộc quy hoạch
Mặc dù đất thuộc quy hoạch nhưng người sử dụng đất vẫn có thể có một số quyền quan trọng như sau:
- Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
- Có thể được chuyển nhượng, tặng cho.
- Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Có thể lấy lại cọc khi phát hiện đất thuộc quy hoạch
Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà người đặt cọc có thể áp dụng quy định được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc căn cứ quy định của pháp luật để lấy lại tiền đặt cọc, cụ thể:
- Khi hợp đồng có thỏa thuận.
- Khi bên nhận đặt cọc, bên chuyển nhượng lừa dối.
Các câu hỏi thường gặp về quy hoạch đất đai
- ✅ Có bao nhiêu hình thức quy hoạch đất đai?
Các hình thức quy hoạch đất đai: quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch không gian biển quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch tỉnh và các loại quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành.
- ✅ Xây nhà trên đất quy hoạch có được đền bù không?
Nếu đất trong diện quy hoạch đã có thông báo thì người sử dụng đất vẫn có các quyền liên quan đến đất. Người sử dụng đất hoàn toàn được xây nhà trên đất quy hoạch khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Còn trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất muốn xây dựng, sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở thì vẫn có thể thực hiện được nhưng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
