Pháp lý dự án là một vấn đề hết sức quan trọng đối với cả chủ đầu tư và nhà đầu tư. Một dự án chất lượng sẽ đảm bảo được giấy tờ pháp lý hợp lệ, minh bạch. Hôm nay hãy cùng WIKILAND tìm hiểu về những vấn đề pháp lý dự án cơ bản cần biết nhé!
Pháp lý dự án là gì?
Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải đó theo quy định của pháp luật. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt giai đoạn từ khi chuẩn bị dự án, triển khai dự án đến lúc hoàn thành.
Hồ sơ pháp lý dự án là gì?
Hồ sơ pháp lý dự án là các dạng hồ sơ có giá trị cao về mặt pháp luật và tất cả các công ty kinh doanh đều có các loại hồ sơ này. Hồ sơ pháp lý là các loại hồ sơ cần độ bảo mật trong lưu trữ cực kỳ cao và rất quan trọng của mỗi công ty.
Bạn đang xem: » Tìm hiểu về pháp lý dự án năm 2024
Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những gì?
Một dự án công trình xây dựng thường sẽ có những loại giấy tờ sau đây:
Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư
Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư cho bạn biết được mục đích kinh doanh của công ty đó như thế nào. Ngoài ra, cho biết chủ đầu tư đó có chức năng đầu tư và xây dựng các dự án bất động sản hay không.
Sổ đất
Sổ đất là giấy tờ thứ 2 cần quan tâm. Xác nhận chủ quyền của chủ đầu tư với mảnh đất thực hiện dự án. Sổ đất có thể đứng tên công ty mẹ (chủ đầu tư), hoặc Công ty thành viên (trực thuộc chủ đầu tư) đứng ra làm dự án.
Giấy chấp thuận chủ trương đầu tư
Giấy chấp thuận chủ trương đầu tư là giấy tờ được nhà nước cấp phép cho chủ đầu tư thực hiện dự án. Trong đó, nêu rõ các khoản mục như: mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, thời gian thực hiện và thời gian hoàn thành dự án.
Quyết định giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án
Trường hợp được nhà nước giao đất, hoặc cho thuê đất để chủ đầu tư đứng ra làm dự án. Chủ đầu tư được giao đất, thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất các nghĩa vụ về thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
Quy hoạch 1/500
Đây là giấy tờ quan trọng cho 1 dự án bất động sản. Quy hoạch chi tiết 1/500 giúp bạn nắm được quy mô dự án, các hạng mục chi tiết cho 1 công trình xây dựng…
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là giấy tờ cuối cùng cấp cho chủ đầu tư để thực hiện xây dựng trình. Tất cả những hồ sơ trên đã có, tuy nhiên vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng thì công trình dự án vẫn chỉ là những bản vẽ trên giấy, chưa được thực thi. Hiện nay, hầu như tất cả các dự án bất động sản khi thực hiện nhà đầu tư cần nắm rõ loại giấy tờ này, nó sẽ quyết định 60 – 70% dự án bạn đầu tư thành công hay không bên cạnh các yếu tố về giá, vị trí, thời điểm…
Bảo lãnh ngân hàng
Giấy bảo lãnh ngân hàng là một điểm cộng cho dự án bất động sản. Bởi, ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh cho chính sản phẩm bạn mua tại dự án đó. Trong trường hợp rủi ro chẳng may công trình bị đứng vì 1 lý do nào đó thì ngân hàng chính là bên đứng ra chịu trách nhiệm và bồi thường cho sản phẩm bạn đầu tư.
Giấy nghiệm thu phần móng
Một công trình dự án thường trải qua nhiều giai đoạn xây dựng. Khi khách hàng mua dự án tại giai đoạn đầu sẽ ký hợp đặt cọc, hợp đồng góp vốn… với chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư hoàn thiện phần móng và có giấy nghiệm thu phần móng công trình thì đó mới đủ điều kiện để chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Hợp đồng mua bán sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi, chủ sở hữu được toàn quyền quyết định bán, cho, tặng đối với tài sản của mình.
Biên bản hoàn công
Biên bản hoàn công là văn bản được lập khi công trình được hoàn thiện. Biên bản hoàn công là giấy tờ quan trọng nhưng ít người để ý và bỏ qua. Đây là một trong những hồ sơ để nộp lên cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( Sổ Hồng ). Nhiều trường hợp không cấp được sổ hồng đa phần lý do là ở giấy tờ này.
Hồ sơ pháp lý dự án trước khi khởi công xây dựng
Trước khi khởi công xây dựng, các chủ đầu tư nên điền thông báo khởi công theo mẫu của ủy ban nhân dân phường. Ngoài mẫu thông báo cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý dự án trước khi khởi công gồm các giấy tờ:
- Giấy phép hoạt động kinh doanh;
- Hợp đồng thi công xây dựng;
- Giấy phép xây dựng;
- Hợp đồng lao động của người chỉ huy thi công với công ty;
- Quyết định bổ nhiệm chỉ huy thi công;
- Bảo hiểm tai nạn lao động công nhân;
- Bằng cấp chuyên môn liên quan;
- Bản vẽ đã được duyệt;
- Giấy phép xin sử dụng lòng lề đường;
- Hợp đồng ép cọc và giấy phép đăng ký với công trình sử dụng máy ép, bản thiết kế chi tiết với công trình trên 3 sàn;
Ngoài ra các chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu thi công dựng các biển cảnh báo an toàn lao động và tên công trình. Các vấn đề này ảnh hưởng đến tiến độ thi công của công trình cần chuẩn bị trước.
Hồ sơ pháp lý dự án do bên chủ đầu tư tập hợp
Văn bản chấp thuận của các cơ quan có thẩm quyền về việc cho phép sử dụng công trình có liên quan đến dự án gồm:
- Sử dụng điện;
- Cấp thoát nước, sử dụng hệ thống nước thải chung;
- Khai thác dầu mỏ, khoáng sản;
- Khai thác nguồn nước ngầm;
- An toàn giao thông bộ, thủy;
- An toàn các công trình gần đê, bảo vệ, chui đê đem,…
Các tài liệu chứng minh điều kiện năng lực của nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng kể cả các nhà thầu nước ngoài gồm:
- Chứng chỉ thiết kế xây dựng;
- Chứng chỉ thi công xây dựng;
- Chứng nhận giám sát thi công xây dựng, kiểm tra và đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực;
- Chứng nhận kiểm tra sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng;
Hồ sơ pháp lý dự án khởi công của nhà thầu và chủ đầu tư bao gồm?
Sau khi hoàn thành xin giấy phép, thì nhà thầu và chủ đầu tư cần hoàn thành các thông tin hồ sơ sau:
Nhà thầu thi công cần:
- Danh sách công nhân và hợp đồng lao động thi công.
- Hợp đồng thi công.
- Giấy chứng nhận hành nghề hoặc đăng ký kinh doanh.
- Thông báo quyết định giám sát- chỉ huy thi công.
- Hồ sơ năng lực, chứng chỉ giám sát của nhà thầu tại công trình.
- Bảo hiểm lao động của công nhân.
Chủ đầu tư cần:
- Thông báo về việc khởi công xây dựng công trình.
- Cung cấp giấy phép xây dựng.
- Bản thiết kế xây dựng được cấp.
Hồ sơ pháp lý dự án của công ty xây dựng
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh:
- Giấy chứng nhận đăng ký mã số Thuế.
- Quyết định bổ nhiệm Kế toán trưởng (nếu có).
- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc hoặc Tổng giám đốc.
- Điều lệ doanh nghiệp.
- Bản đăng ký mẫu dấu và chữ ký người chịu trách nhiệm trước pháp luật và người được ủy quyền theo mẫu của TK ngân hàng.
- CMND của Giám đốc hoặc tổng giám đốc và Kế toán trưởng.
- Danh sách Ban lãnh đạo và Hội đồng thành viên công ty.
Giấy chứng thực người đại diện pháp luật và các cổ đông
Với các cổ đông cần lưu ý các loại giấy chứng thực sau:
- Bản sao chứng thực cá nhân theo ủy quyền và quyết định ủy quyền.
- Bản sao điều lệ hoặc tài liệu khác.
- Bản sao quyết định thành lập công ty.
- Bản sao chứng nhận đăng ký thuế và kinh doanh.
- Dự thảo về điều lệ của công ty được thống nhất và có chữ ký của người đại diện pháp luật.
- Bản sao cá nhân chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu.
- Danh sách cổ đông và có chữ ký của từng thành viên.
- Chứng chỉ hành nghề của các doanh nghiệp và nộp kèm văn bản xác nhận vốn pháp định của cơ quan thẩm quyền.
Quy trình pháp lý dự án
Để thực hiện dự án đầu tư bất động sản nhà ở hiện nay, doanh nghiệp, chủ đầu tư cần phải thực hiện theo quy trình pháp lý, hồ sơ pháp lý dự án một cách rõ ràng và tuân thủ quy định của pháp luật. Theo đó, nhà đầu tư sẽ phải tìm hiểu và hình dung ra được những thủ tục pháp lý dự án mà mình cần phải làm đó là gì. Mục đích là để thực hiện dự án đầu tư sẽ không gặp nhiều khó khăn hay là bị chậm tiến độ do vướng mắc các thủ tục liên quan.
Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư
Hồ sơ pháp lý dự án đầu tư theo Luật Đầu tư để thực hiện Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư bao gồm:
- Văn bản đề nghị thực hiện những dự án đầu tư.
- Bản sao chứng minh nhân dân, hay là thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư đó là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hay tài liệu tương đương khác có thể xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư khi là tổ chức.
- Đề xuất dự án đầu tư bao gồm những nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, với mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn và địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất để hưởng ưu đãi đầu tư, và đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án.
- Bản sao một trong những tài liệu sau: các báo cáo tài chính 02 năm mà gần nhất của nhà đầu tư; và bản cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; bản cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; giấy bảo lãnh năng lực tài chính của những nhà đầu tư; cũng như là tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.
- Giải trình về việc sử dụng công nghệ đối với dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 32 của Luật này bao gồm những nội dung như: tên công nghệ, sơ đồ quy trình công nghệ; hay là xuất xứ công nghệ, hoặc thông số kỹ thuật chính và tình trạng sử dụng của máy móc, thiết bị và dây chuyền công nghệ chính.
- Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp mà dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc là tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để có thể thực hiện dự án đầu tư.
- Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư dựa theo hình thức hợp đồng BCC.
- Hồ sơ được chuẩn bị phải đảm bảo đầy đủ, chính xác, phù hợp theo quy định. Để tránh mất thời gian thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, từng vấn đề nhỏ cũng phải hết sức lưu ý trong hồ sơ thủ tục quyết định chủ trương đầu tư
Thủ tục xin phê duyệt quy hoạch 1/500
Pháp lý dự án cao nhất (ở trong quá trình triển khai dự án) của một dự án chung cư đó là là Giấy phép xây dựng. Tại đây sẽ có những tham chiếu đến các bước pháp lý trước đó, từ Phê duyệt quy hoạch 1/500, chấp thuận Dự án đầu tư nhà ở, hay Thẩm duyệt thiết kế cơ sở… Có rất nhiều bước pháp lý, tuy nhiên lại chỉ có một số bước quan trọng, ảnh hưởng đến Dự án, còn lại một số bước thì không ảnh hưởng nhiều.
Theo quy định tại Nghị định 37/2010/NĐ-CP, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 thuộc về những cơ quan sau:
- UBND cấp tỉnh: sẽ thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với những dự án mà thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND tỉnh.
- UBND cấp huyện: sẽ thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với những dự án thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND huyện, những đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng nông thôn, và quy hoạch chi tiết xây dựng.
- Bộ Xây dựng: thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 đối với những dự án mà thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng Chính phủ.
Hồ sơ lập quy hoạch 1/500 cần phải chuẩn bị:
- Tờ trình đề nghị thẩm định, cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị, phê duyệt của chủ đầu tư.
- Chứng chỉ quy hoạch hoặc là văn bản cung cấp thông tin quy hoạch còn có hiệu lực.
- Thuyết minh có kèm sơ đồ và bản vẽ khổ A3.
- Bảng biểu thống kê, hình minh họa và phụ lục tính toán.
- Dự thảo quyết định phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
- Văn bản công nhận chính là chủ đầu tư hoặc là chấp thuận đầu tư.
- Bản đồ của ranh giới phạm vi khu vực lập quy hoạch.
Thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
- Giao đất đối với các cơ sở tôn giáo;
- Giao đất hoặc là cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức;
- Cho thuê đất đối với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài dựa theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài dựa theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
- Giao đất đối với các cộng đồng dân cư.
UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng nhằm mục đích công ích của xã, phường, và thị trấn (3 loại đất UBND xã quản lý).
Cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển tùy mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này sẽ không được ủy quyền.
UBND cấp huyện sẽ quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp dành cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để có thể sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ khoảng 0,5 héc ta trở lên thì cần phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;
Trình tự, thủ tục để đăng ký biến động đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm những bước sau đây:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm có Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu, Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, Giấy tờ liên quan nội dung biến động.
- Bước 2: Nộp hồ sơ ở Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
- Bước 3: Giải quyết các hồ sơ sau khi cơ quan thẩm quyền nhận đã được hồ sơ hợp lệ.
- Bước 4: Trả lại kết quả.
Cấp phép xây dựng đối với dự án
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng Điều 103 Luật Xây dựng 2014 có những quy định cụ thể như sau:
- UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với những công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; hay công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, ….
- UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với những công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, hoặc là trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn mà do mình quản lý, trừ những công trình xây dựng được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
- Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với những công trình cấp đặc biệt.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đó là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, cấp lại, gia hạn và thu hồi giấy phép xây dựng mà do mình cấp.
Trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp nhưng không đúng quy định thì UBND cấp tỉnh sẽ trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.
Bước chuẩn bị hồ sơ:
Sau khi dự án được các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Một thủ tục nữa mà chủ đầu tư sẽ cần phải thực hiện trước khi tiến hành khởi công xây dựng dự án đó chính là đăng ký cấp giấy phép xây dựng. Dựa theo đó, hồ sơ chủ đầu tư sẽ cần chuẩn bị để thực hiện việc này có bao gồm :
- Bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Đơn đề nghị để xin cấp giấy phép xây dựng.
- Bản sao về quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư.
- Bản kê khai năng lực kèm bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng.
- Những giấy tờ khác liên quan
Các quy trình cấp giấy phép xây dựng được quy định chi tiết tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014.
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở như sau:
- UBND cấp tỉnh sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam mà định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; hay tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. UBND cấp tỉnh sẽ được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- UBND cấp huyện sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác có gắn liền với đất cho hộ gia đình, những cá nhân, hay cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở mà gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện những quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc là cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì sẽ do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện dựa theo quy định của Chính phủ.
Trình tự và thủ tục thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc vào dự án đầu tư mà căn cứ vào những quy định của pháp luật để thực hiện. Sau khi đã hoàn thành công trình, chủ đầu tư tiến hành nộp hồ sơ tại các cơ quan có thẩm quyền để xin xét duyệt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kiểm tra bộ hồ sơ pháp lý dự án như thế nào?
- Hỏi trực tiếp nhân viên bán hàng về các loại giấy tờ nên trên. Điều này xác định ban đầu việc liệu họ có thể cung cấp các thông tin cần thiết cơ bản ban đầu về những dự án này hay không.
- Đi thực tế trực tiếp tại dự án
- Tìm hiểu về chủ đầu tư
- Lựa chọn hỗ trợ mua vay qua giải ngân ngân hàng. Ngân hàng chính là bên thẩm định dự án tốt nhất. Họ sẵn sàng cho mình vay tới 60-70% giá hợp đồng thì quyền lợi của mình cũng được đảm bảo nhiều.
Các câu hỏi liên quan đến pháp lý dự án
- ✅ Pháp lý dự án là gì?
Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải đó theo quy định của pháp luật. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
- ✅ Hồ sơ pháp lý dự án là gì?
Hồ sơ pháp lý dự án là các dạng hồ sơ có giá trị cao về mặt pháp luật và tất cả các công ty kinh doanh đều có các loại hồ sơ này. Hồ sơ pháp lý là các loại hồ sơ cần độ bảo mật trong lưu trữ cực kỳ cao và rất quan trọng của mỗi công ty.
