- Để giao dịch bất động sản cần rất nhiều sự tìm hiểu về pháp lý nhà đất cũng như dự án đó. Dưới đây là những điều cơ bản cần biết về pháp lý để có thể thực hiện một cuộc giao dịch bất động sản thuận lợi, an toàn.
Sàn giao dịch bất động sản là gì?
Theo quy định tại khoản 6 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, sàn giao dịch bất động sản được hiểu là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể:
- Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
- Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Bạn đang xem: » Những điều cần biết về pháp lý giao dịch bất động sản năm 2024
Nhiều ý kiến xung quanh quy định giao dịch bất động sản thông qua sàn
Quy định “Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang thu hút nhiều dư luận trái chiều. Nhiều người cho rằng việc “bắt buộc” giao dịch qua sàn là cần thiết nhằm tạo lập thị trường minh bạch, bền vững, nhưng cũng có ý kiến đề xuất bỏ giao dịch qua sàn bởi lo ngại làm tăng giá bán…
Điều 60. Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản
PA1: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
PA 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Điều kiện để bất động sản được phép thực hiện giao dịch?
Theo Luật nhà ở Việt Nam có quy định rõ ràng về điều kiện để bất động sản được phép giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý, cho thuê mượn… tại điều 91 và 93 như sau:
- Có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất và các tài sản liên quan, gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ…) theo đúng quy định của pháp luật.
- Bất động sản không bị vướng vào những tranh chấp về quyền sở hữu đất và các tài sản liên quan đến đất.
- Bất động sản không bị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liệt kê vào danh sách để chấp hành những quy định hành chính hoặc thi hành án.
- Bất động sản theo pháp luật vẫn còn đủ thời hạn sử dụng được cho phép.
Các giấy tờ cần phải có khi thực hiện giao dịch bất động sản
Để đảm bảo thuận lợi trong công tác giao dịch bất động sản, các giấy tờ cần thiết cần có bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu đất và các tài sản liên quan, gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ…)
- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ hộ chiếu và hộ khẩu của 2 bên khi tham gia các giao dịch bất động sản (Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân đối với người Việt Nam và hộ chiếu đối với người nước ngoài). Các giấy tờ này phải đảm bảo còn hiệu lực trong đó hộ chiếu không quá 10 năm và chứng minh thư nhân dân/ Căn cước công dân không vượt quá 15 năm kể từ ngày cấp.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân gồm giấy chứng nhận độc thân đối với người độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn đối với những người đã kết hôn. Nếu không cần phải có bản thỏa thuận rõ ràng giữa hai vợ chồng về việc phân chia tài sản.
- Giấy thông báo về lệ phí trước bạ đối với các giao dịch bất động sản.
Người bán/ cho thuê/ cho tặng … phải là chủ sở hữu của bất động sản nhà đất giao dịch. Nếu trong trường hợp người tham gia giao dịch bất động sản là người được uỷ quyền bởi chủ sở hữu của bất động sản đó thì cần phải có giấy uỷ quyền công chứng, chứng minh thư nhân dân/ căn cước công dân/ hộ chiếu và hộ khẩu của người được uỷ quyền.
Thủ tục pháp lý khi thực hiện giao dịch bất động sản
Việc mua bán, sang nhượng nhà đất cần phải thực hiện theo đúng trình tự thủ tục nhằm đảm bảo các giao dịch bất động sản hợp lệ và hạn chế những rủi ro về sau.
- Bước 1: Cần kiểm tra tính pháp lý cũng như thực trạng của bất động sản nhà đất trước khi giao dịch.
Tính pháp lý của nhà đất thật sự quan trọng nhằm đảm bảo được sự an toàn và quyền lợi của cả bên mua cũng như bên bán. Để xác thực điều này bạn cần kiểm tra những loại giấy phép đã liệt kê ở trên có hợp lệ hay không. Ngoài ra, bạn có thể đến trực tiếp Uỷ ban nhân dân xã/ phường nơi có đất để tiến hành kiểm tra những thông tin hoặc tham khảo từ những cư dân xung quanh.
Chất lượng của bất động sản nhà đất cũng cần phải được đảm bảo theo như đúng cam kết. Bạn cần tiến hành khảo sát thực địa về không gian xung quanh, chất lượng công trình, cơ sở hạ tầng…
- Bước 2: Lập hợp đồng mua bán/ sang nhượng nhà đất
Khi hai bên thống nhất quyết định đi tới bước giao dịch nhà đất thì cần đem đủ những giấy tờ cần thiết kể trên để thành lập và tiến hành công chứng hợp đồng. Đồng thời, cần phải thực hiện nộp hồ sơ kê khai và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.
- Bước 3: Tiến hành đăng ký bộ sổ mới
Sau khi đã thực hiện ký hợp đồng và đóng đủ thuế phí, người mua/ người nhận chuyển nhượng cần mang toàn bộ hợp đồng và hồ sơ cũng như biên lai liên quan đến Uỷ ban nhân dân quận/ huyện. Khi nhận được hồ sơ này, Sở địa chính sẽ thực hiện thay đổi thông tin người sở hữu theo đúng quy định pháp luật.
Cách kiểm tra pháp lý nhà đất
Sổ đỏ và các giấy tờ gốc của bất động sản
Trước khi bắt đầu giao dịch bất động sản, bạn cần kiểm tra các giấy tờ gốc như sổ hồng, sổ đỏ hoặc chứng minh thư nhân dân/ căn cước công dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn/ chứng nhận độc thân của bên bán để xác minh tính chính xác.
Hiện nay, thủ đoạn làm giấy tờ giả đã trở nên rất tinh vi, vì vậy cần phải có kiến thức và thiết bị giám định chuyên nghiệp để phát hiện ra được. Bạn có thể nhờ đến sự kiểm tra của các công chứng viên, người có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn để giúp bạn xác định tình trạng pháp lý của tài sản một cách chính xác và đáng tin cậy.
Ngoài việc kiểm tra các giấy tờ, người mua còn cần đến tận nơi để kiểm tra tài sản để xác định tính chính xác của thông tin được ghi trên giấy tờ. Để làm được điều này, bạn cần so sánh thửa đất và căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ, cũng như kiểm tra và so sánh bản vẽ thửa đất trên giấy với thực tế. Bạn cần phải học cách đọc và hiểu bản đồ và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ để xác định vị trí chính xác của tài sản.
Hơn nữa, bạn có thể hỏi các cán bộ địa chính ở phường/ xã để biết thêm về tình trạng pháp lý của tài sản một cách chính xác nhất. Bạn cũng cần học cách xem sơ đồ thửa đất và bảng kê tọa độ gốc trên sổ đỏ để có thể xác định vị trí, nếu không, bạn có thể hỏi cán bộ địa chính ở phường/ xã để biết thêm về tình trạng pháp lý nhà đất một cách chính xác nhất.
Các thông tin về quy hoạch đất
Bạn cần tìm hiểu xem bất động sản đó có thuộc diện quy hoạch hay đất dự án nào không. Nếu đất đã có sổ đỏ thì thông tin quy hoạch sẽ ghi trực tiếp tại phần ghi chú bên trong sổ. Ngoài ra, bạn cũng có thể nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin dữ liệu đất đai lên cơ quan hành chính công, văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với địa phương nào chưa có văn phòng đăng ký đất đai.
Bên cạnh đó, người mua có thể tra cứu tại các văn phòng công chứng hoặc hỏi thông tin từ những người hàng xóm xung quanh, hoặc tra cứu trực tuyến thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân.
Một số website tra cứu quy hoạch:
- Website dữ liệu của Bộ Xây dựng: http://quyhoach.xaydung.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx
- TP. Hà Nội: http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/ hoặc https://quyhoach.hanoi.vn/
- TP.HCM: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ hoặc https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/
- Tỉnh Bình Dương: http://quyhoachxaydung.binhduong.gov.vn/
Các thông tin về tranh chấp bất động sản nếu có
Bất động sản có liên quan đến tranh chấp có thể sẽ bị dừng hoàn toàn các giao dịch mua bán, sang nhượng, thế chấp, tặng cho… Vấn đề tranh chấp bất động sản là rất phức tạp và khó để nắm bắt được. Nhiều tranh chấp nhỏ, ngầm cũng có thể dẫn đến các vấn đề lớn. Ví dụ như tranh chấp về lối đi, hệ thống thoát nước hay hàng rào có thể khiến bạn gặp phải khó khăn, bị ngăn cản trong việc xây dựng nhà.
Ngoài ra, trong một số trường hợp khác, khi bạn thực hiện các thủ tục giao dịch bất động sản và yêu cầu sang tên sổ đỏ tại cơ quan nhà nước, những người có tranh chấp liên quan đến bất động sản này có thể nộp đơn khiếu nại và gây gián đoạn cho việc sang tên sổ đỏ. Điều này có thể dẫn đến tạm dừng các giao dịch bất động sản đang diễn ra, để giải quyết những tranh chấp.
Vì vậy, kinh nghiệm mua nhà cho thấy rằng bạn nên tham khảo những thông tin từ hàng xóm và Uỷ ban nhân dân xã, phường để có thêm thông tin về tranh chấp. Điều này giúp bạn tránh được những rủi ro và khó khăn trong việc sở hữu bất động sản.
Các thông tin về thế chấp, vay nợ
Để kiểm tra thông tin tài sản đã được thế chấp bởi ngân hàng hay không, bạn có thể kiểm tra sổ đỏ ở bìa 3 hoặc bìa 4. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, sổ đỏ có thể bao gồm một tờ riêng để ghi thông tin về thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ được đóng dấu giáp lai của cơ quan có thẩm quyền.
Nếu người bán muốn giấu thông tin về thế chấp bằng cách gỡ tờ này ra, bạn có thể thấy mất một phần dấu giáp lai. Trong trường hợp người bán sử dụng nhà đất để thế chấp cho các cá nhân hay tổ chức để vay “nóng”, vay với lãi suất cao, thì việc kiểm tra sẽ khó khăn hơn.
Một cách khác để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy là yêu cầu kiểm tra sổ đỏ gốc trước khi tiến hành đặt cọc. Thường thì các bên cho vay thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc, vì vậy nếu người bán có thể cung cấp sổ đỏ gốc thì người mua có thể cảm thấy an tâm hơn.
Tóm lại, việc kiểm tra và xác thực thông tin về tình trạng pháp lý nhà đất là rất quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản. Bạn nên thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng từ sổ đỏ đến thông tin thế chấp và yêu cầu kiểm tra sổ đỏ bản gốc để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy.
Những lưu ý khi thực hiện các giao dịch bất động sản
Dưới đây là những lưu ý để có thể thực hiện giao dịch bất động sản an toàn:
- Trước khi thực hiện một giao dịch bất động sản, hãy đọc kỹ về tất cả những thứ liên quan như chi tiết trong hợp đồng, nội dung email,… Thông tin là sức mạnh. Khi bạn có đầy đủ thông tin cũng như tài liệu, các quá trình trước và sau giao dịch bất động sản sẽ được diễn ra một cách thuận lợi.
- Chỉ nên giao dịch mua bán khi nhà đất có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của Pháp luật.
- Kiểm tra cẩn thận để tránh những Giấy chứng nhận giả, dính quy hoạch hay đang thế chấp hoặc đang thực hiện bán đất cho nhiều người.
- Đi đến tận nơi có đất để kiểm tra xem căn nhà, thửa đất đó có khớp với các thông tin ghi trên sổ hồng, sổ đỏ hay không
- Biết cách đặt cọc an toàn, đúng luật, không nên trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong.
- Không mua bán nhà đất thông qua giấy viết tay
- Biết cách thỏa thuận với các điều khoản ghi trong hợp đồng
- Đặc biệt cẩn trọng với nhà đất giá rẻ bất ngờ.
Các câu hỏi thường gặp
✅ Có được phép giao dịch bất động sản khi đang thế chấp ngân hàng không?
Theo quy định pháp luật, bên thế chấp quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu có sự đồng ý từ phía bên nhận thế chấp.
Điều này có nghĩa là bạn có thể giao dịch bất động sản đang bị thế chấp nếu nhận được sự chấp thuận từ ngân hàng. Tuy nhiên, để thực hiện các giao dịch bất động sản này cần phải có thỏa thuận giữa hai bên mua và bán cùng với sự hỗ trợ từ ngân hàng.
Ngoài ra, bạn cần lưu ý rằng nếu số tiền bạn bán tài sản thế chấp cao hơn khoản nợ của ngân hàng, bạn cần phải thanh toán nhanh chóng số tiền nợ gốc cùng với số tiền lãi. Ngân hàng sẽ thực hiện các thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bạn.
Sau đó, hai bên sẽ tiếp tục thực hiện các thủ tục thanh toán số tiền còn lại. Khi đã nhận được giấy tờ nhà đất, hai bên sẽ tiếp tục thực hiện các thủ tục giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật.
Qua đó, để thực hiện được giao dịch bất động sản đang bị thế chấp, bạn cần làm việc với ngân hàng và có sự đồng ý từ bên nhận thế chấp. Đồng thời, bạn phải thanh toán nhanh chóng số tiền nợ gốc và lãi, sau đó tiến hành các thủ tục thanh toán số tiền còn lại. Với những nỗ lực này, bạn sẽ có thể sở hữu một tài sản bất động sản mới.
✅ Hình phạt khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp?
Xây nhà ở trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích có thể bị phạt tiền từ 50 – 60 triệu đồng theo Điểm a Khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới thửa đất, quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Nếu xây nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm pháp luật.
✅ Nên nhập hộ khẩu trước hay xây dựng nhà trước?
Theo quy định của pháp luật, giấy chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong những giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Giấy phép xây dựng
- Hợp đồng mua bán nhà ở…
Hơn nữa, sổ hộ khẩu cũng yêu cầu bạn cần phải cung cấp rõ thông tin về đơn vị hành chính như đường phố, số nhà… khi có thay đổi, bạn có trách nhiệm đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh.
Vậy. khi nhà ở chưa xây dựng xong thì bạn sẽ không có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng theo đúng quy định của pháp luật để hoàn thành việc đăng ký hộ khẩu. Bạn cần phải hoàn thành việc xây dựng và xác nhận của địa phương trước khi tiến hành đăng ký hộ khẩu.
