Sổ hồng chung và những lưu ý khi mua nhà có sổ hồng chung

Sổ hồng chung còn được gọi là sổ hồng đồng sở hữu, là xác lập quyền đứng tên cho từ 02 chủ sở hữu trở lên. Bài viết dưới đây là tất tần tật những thông tin về điều kiện được cấp sổ hồng chung, thủ tục tách thửa đất có sổ hồng chung, thời hạn giải quyết hồ sơ,….

Khái niệm sổ hồng chung

Sổ hồng chung là gì là vấn đề được nhiều người quan tâm khi tìm mua bán nhà đất, chung cư. Theo đó, sổ hồng chung còn được gọi là sổ hồng đồng sở hữu, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Sổ hồng chung được các cơ quan chức năng từ cấp huyện có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu. 

Sổ hồng có từ hai chủ sở hữu trở lên không có mối quan hệ vợ chồng/ con cái sẽ được nhà nước công nhận là sổ hồng chung. Cũng chính vì số hồng chung là đồng sở hữu nên mọi giao dịch mua bán liên quan đến đất/ tài sản gắn liền với đất phải có sự đồng ý, chấp thuận của các bên sở hữu. Dù là mua bán/ tặng cho/ thuế chấp hay ủy quyền.

Sổ hồng chung còn được gọi là sổ hồng đồng sở hữu
Sổ hồng chung còn được gọi là sổ hồng đồng sở hữu

Bạn đang xem: » Sổ hồng chung và những lưu ý khi mua nhà có sổ hồng chung

Điều kiện 

Sổ hồng chung được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp khi:

  • Có hai cá nhân trở lên không có quan hệ vợ chồng hoặc con cái với nhau mà thỏa thuận với nhau mảnh đất này là tài sản chung hoặc góp tiền “mua” chung mảnh đất và yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận cho các chủ thể này cùng có quyền.
  • Khi mảnh đất có diện tích quá nhỏ, không đủ điều kiện để tách thành một thửa độc lập mà chủ thể vẫn muốn thực hiện giao dịch với phần đất này thì có thể thực hiện việc tách và hợp thửa với phần đất của chủ thể khác để đủ điều kiện và có sổ hoặc có thể đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán, không được tách thửa nhưng được cấp giấy chứng nhận cho riêng mình.

Phân biệt sổ hồng riêng và sổ hồng chung

Xét về bản chất thì cả hai loại sổ này có giá trị pháp lý như nhau, nội dung thể hiện có sự tương đồng nhất định. Tuy nhiên, sổ hồng chung và sổ hồng riêng cũng có những điểm khác biệt được so sánh dựa trên những tiêu chí sau:

Chủ thể được cấp 

  • Sổ hồng riêng có thể do 01 người sở hữu hoặc 02 người có quan hệ vợ chồng, con cái đứng tên
  • Sổ hồng chung thì do ít nhất 02 cá nhân riêng biệt, không có quan hệ vợ chồng con cái đồng sở hữu

Tính pháp lý

  • Sổ hồng riêng dễ giải quyết tính các công việc liên quan đến tính pháp lý hơn. Sổ hồng chung xử lý các giấy tờ thủ tục thường phức tạp, mất thiwf gian hơn do cần nhiều bên cung cấp giấy tờ.
  • Đất có sổ hồng riêng là nhà được xin phép xây dựng và hoàn công trên một nền đất thổ cư riêng. Về pháp lý, công chứng sang tên ở văn phòng công chứng Nhà nước, Ủy ban nhân dân huyện. Đất sổ hồng chung là tập hợp nhiều căn nhà cùng trên một sổ hồng. Do đó, mọi thủ tục mua bán đều được xử lý tại văn phòng công chứng của Nhà nước.

Sổ hồng chung chủ thể hiện trên sổ như thế nào?

Theo quy định tại Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về sổ hồng chung chủ thể hiện trên sổ như sau:

  • Đối với hộ gia đình: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
  • Đối với vợ chồng: Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;
  • Đối với tổ chức: Tổ chức trong nước thì ghi tên tổ chức; tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập, công nhận tổ chức hoặc giấy chứng nhận hoặc giấy phép, về đầu tư, kinh doanh theo quy định của pháp luật); địa chỉ trụ sở chính của tổ chức;
  • Đối với cộng đồng dân cư: Cộng đồng dân cư thì ghi tên của cộng đồng dân cư (do cộng đồng dân xác định, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận) và địa chỉ nơi sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư.
  • Đối với trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất: Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.

  • Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
  • Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”, đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại).”
  • Đối với trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm…(ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).”
Ví dụ về sổ hồng chung. Nguồn: internet
Ví dụ về sổ hồng chung. Nguồn: Internet

Sổ hồng chung có được vay ngân hàng không?

Theo quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. 

Theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở 2014 quy định về thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung như sau: 

Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.

Sổ hồng chung có tách riêng được không? 

Sổ hồng chung là xác lập quyền sở hữu cho từ 02 chủ sở hữu trở lên và hoàn toàn có thể được tách sổ riêng. 

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tách thửa cần những điều kiện sau:

  • Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu
  • Có giấy chứng nhận
  • Đất không có tranh chấp
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
  • Trong thời hạn sử dụng đất

Tuy nhiên, để được tách thửa đất thì cần đảm bảo diện tích tối thiểu nếu đất chung có diện tích nhỏ hơn thì thực sự khó có thể làm thủ tục tách thửa đất, làm sổ đỏ riêng theo quy định cụ thể của từng tỉnh theo quy định tại Điều 144 và Điều 145 Luật Đất đai năm 2013.

Pháp lý sổ hồng chung
Pháp lý sổ hồng chung

Quy trình tách thửa đất có sổ hồng chung

Hồ sơ thực hiện 

Bộ hồ sơ tách thửa đầy đủ và hoàn thiện theo quy định pháp luật bao gồm:

Căn cứ Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT , hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa như sau:

  • Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK kèm theo Thông tư;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Thủ tục 

Trình tự, thủ tục tách thửa đất có sổ hồng chung thực hiện như sau:

  • Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. 

Đối với nơi đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

  • Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung. 

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).

  • Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách. 

Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền. 

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

  • Bước 4: Trả kết quả

Kết quả phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. 

Thời gian giải quyết 

Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Như vậy, để thực hiện thủ tục tách thửa đất có sổ hồng chung thì hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị và nộp hồ sơ theo quy định trên. Khi tách thửa thì người sử dụng đất phải nộp chi phí đo đạc, nếu tách để chuyển nhượng, tặng cho thì khi sang tên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có), phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Có nên mua nhà sổ hồng chung không?

Để trả lời câu hỏi “Có nên mua nhà sổ hồng chung không?”, dưới đây WIKILAND sẽ liệt kê ra những ưu nhược điểm của nhà có sổ hồng chung.

Ưu điểm 

Phù hợp với gia đình có tài chính thấp

Thông thường giá của những ngôi nhà đồng sở hữu thường có mức giá thấp hơn so với giá trị nhà có sổ riêng. Nên đây là giải pháp lựa chọn với những người có thu nhập thấp hoặc trung bình.

Không lo ngại bị chủ nhà lật kèo, cưỡng chế

Nhà chung sổ có nghĩa là trên một mảnh đất sẽ được chia nhỏ ra làm nhiều mảnh khác nhau có người sở hữu khác nhau. Cùng lúc nhiều người sở hữu như vậy việc chủ nhà bán lật kèo hay cưỡng chế cướp đất hầu như không xảy ra khi giao dịch đã hoàn thành.

Nhược điểm 

Rủi ro về pháp lý

Khi trao đổi mua bán nhà đất, giấy tờ pháp lý sẽ quyết định quyền sở hữu của người bán và người mua sau khi đã giao dịch thành công.

Lợi dụng lòng tin của những người thiếu kinh nghiệm. Đã không ít chủ nhà, môi giới “ma” sử dụng sổ hồng, sổ đỏ chung để tạo niềm tin cho người mua. Hứa hẹn khi chồng đủ tiền sẽ hoàn thành tách thửa.

Nhà sổ chung muốn chuyển nhượng, bán cần có sự đồng ý, chữ ký của những người đồng sở hữu và hầu hết là giấy tờ, hợp đồng viết tay. Tuy nhiên, những giấy tờ này sẽ không có hiệu lực khi tranh chấp xảy ra. Lúc này, người chịu thiệt sẽ là người mua.

Vấn đề tranh chấp

Vì có nhiều người cùng sử dụng tài sản, nhà trên một thửa đất sổ chung nên dễ xảy ra tranh chấp, xung đột về định đoạt, sử dụng, khai thác. Vấn đề tranh chấp bức tường chung xảy ra thường xuyên hiện nay cũng là một minh chứng.

Khó khăn khi chuyển nhượng, vay vốn

Theo quy định của pháp luật, nhà chung sổ sẽ không được phép vay vốn ngân hàng. Do những lo ngại về thủ tục pháp lý.

Trong trường hợp muốn bán nhà, chuyển nhượng cho người mua khác. Cần có giấy ủy quyền đồng ý cho người bán thực hiện chuyển quyền sử dụng cho người khác. Hiểu đơn giản rằng: bạn sẽ không thể ký kết các hợp đồng công chứng, thủ tục chuyển nhượng khi chưa được các đồng sở hữu đồng ý.

Do đó, khi mua nhà không có sổ đỏ riêng, không giải quyết các vấn đề pháp lý ngay từ đầu sẽ gây ra không ít những tranh chấp về sau này. Vì vậy việc có nên mua nhà sổ chung không đang là vấn đề mà nhiều người quan tâm.

Các câu hỏi thường gặp

  • ✅ Sổ hồng chung là gì?

Sổ hồng chung còn được gọi là sổ hồng đồng sở hữu, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Sổ hồng chung được các cơ quan chức năng từ cấp huyện có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu. 

  • ✅ Để được cấp sổ hồng chung cần có điều kiện gì?

Sổ hồng chung được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp khi: Có hai cá nhân trở lên không có quan hệ vợ chồng hoặc con cái với nhau mà thỏa thuận với nhau mảnh đất này là tài sản chung hoặc góp tiền “mua” chung mảnh đất và yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận cho các chủ thể này cùng có quyền.

5
(4 bình chọn)
Article Rating
  • Bà Khánh Yên, tên đầy đủ là NGUYỄN THỊ KHÁNH YÊN hiện là Co-Founder, Phó Tổng Giám Đốc của Công ty Cổ phần địa ốc WIKI – WIKILAND.
  • Năm 2016, Bà cùng đội ngũ cộng sự thành lập công ty cổ phần địa ốc Wiki
  • Bà mong muốn chia sẻ những kiến thức, trải nghiệm của mình để các Nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường Bất động sản. Và mong muốn đem những dịch vụ tốt nhất đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư. Bà cũng muốn được truyền cảm hứng về nghề đến với các bạn trẻ yêu thích công việc liên quan đến lĩnh vực Bất động sản