Bên cạnh các mô hình bất động sản truyền thống như nhà phố, biệt thự, chung cư,…Shophouse (nhà phố thương mại) là một trong những mô hình mới nổi tại Việt Nam thời điểm gần đây và đã trở thành trào lưu, tạo nên cơn sốt trên thị trường Bất động sản bởi lượng cầu quá nhiều so với lượng cung ít ỏi.
Mô hình nhà ở kiểu mới này có những nét riêng trong kiến trúc như cấu trúc chiều cao, chiều dài hiên mặt tiền, thiết kế thông minh (nhà ở kết hợp cửa hàng kinh doanh) và thường kết hợp dùng làm khu mua sắm, giải trí. Các dự án shophouse đang được nhà đầu tư săn lùng bởi những lợi thế vượt trội của nó.
Shophouse là gì?
Shophouse (còn gọi là nhà phố thương mại) là mô hình nhà ở kiểu mới – nhà ở kết hợp với kinh doanh thương mại. Đây là hình thức bất động sản không mới trên thế giới.
Tuy chỉ mới xuất hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam những năm sau này nhưng loại hình này đã nhanh chóng tạo nên cơn sốt, cơn sóng đầu tư mạnh mẽ do có thiết kế thông minh, đa tính năng, vừa có thể kinh doanh vừa có thể để ở và cũng có thể cho thuê (shophouse for rent) để sinh lời.
Không giống với việc thuê mặt bằng có giá thành đắt đỏ từ chủ đầu tư (đôi khi lên đến vài chục nghìn đô-la/tháng) và chỉ được thuê trong khoảng thời gian ngắn hạn, sở hữu một căn shop house đồng nghĩa với việc bạn được cấp đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền lợi và có thể thoải mái làm điều bạn muốn.
Shophouse sở hữu nhiều lợi thế về diện tích, không gian vị trí và thường chỉ có mặt ở các trung tâm thương mại hoặc các thành phố lớn, những nơi có khu dân cư đông đúc sầm uất. Vô cùng thuận tiện cho việc kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê bởi luôn có sẵn một lượng khách hàng đông đảo là chính cư dân sinh sống trong khu dân cư – Một sự đảm bảo về doanh thu.
Bạn đang xem: » Shophouse là gì? Pháp lý và tính sở hữu năm 2023 như thế nào?
Lịch sử hình thành
Có thể nói mô hình Shophouse xuất hiện từ thế kỷ 19, đặc biệt với số lượng xây dựng quy mô lớn ở một số nước Đông Nam Á trong thời kỳ thuộc địa. Các cấu trúc thiết kế hay mô hình tương tự Shop house trên thế giới có thể được nhìn thấy ở các nước châu Mỹ Latinh (Latin America) và các đảo Caribe.
Một số tính năng của Shophouse làm nên nét riêng như cấu trúc chiều cao, chiều dài hiên mặt tiền,…Và để nhận biết một Shophouse thuần túy – điển hình ở thế kỷ 19, chúng gồm có những đặc điểm sau:
- Được xây dựng theo một hàng, thứ tự liền kề – cạnh nhau dọc theo một con phố, không có khoảng trống ở giữa 2 Shop house đứng cạnh nhau.
- Tầng xây dựng thấp từ 2 – 3 tầng.
- Mặt tiền không quá lớn, đổi lại chiều sâu kéo dài ở phía trong.
- Phần hiên trước cửa hàng: thuật ngữ “Five foot way” có nghĩa “5 bước chân” với chiều dài 1.524m là điểm gần như bắt buộc của các shop house thế kỷ 19.
- Đa chức năng sử dụng, kết hợp sinh hoạt của dân cư và thương mại kinh doanh.
- Tầng trệt của nhà phố thường được sử dụng cho hoạt động kinh doanh cửa hàng, bán hàng.
- Chủ sở hữu của căn nhà phố sẽ sống ở tầng trên.
Có thể bạn quan tâm: » Nhà phố – Sức hấp dẫn chưa bao giờ nguội lạnh
Ưu nhược điểm khi đầu tư shophouse
Ưu điểm
Vị trí đắc địa
Khi triển khai thiết kế dự án, chủ đầu tư thường chọn vị trí tại những tuyến đường lớn, trung tâm dự án, nơi có đông người lưu thông qua lại để làm Shophouse. Từ đó, mô hình này sẽ dễ dàng thu hút được nguồn khách tiềm năng từ chính trong khu chung cư và đô thị xung quanh. Đây được xem là một trong những yếu tố đảm bảo việc kinh doanh hoặc cho thuê shop house hoạt động tốt.
Tính ứng dụng cao
Các căn Shophouse thường được xây từ 2 – 3 tầng tách biệt trở lên, nên việc sử dụng nó nhiều mục đích khác nhau như mở cửa hàng kinh doanh, sử dụng làm văn phòng hoặc cho thuê đều có thể hút khách.
Số lượng giới hạn
Do shophouse phục vụ chính cư dân bên trong dự án nên số lượng căn hộ theo đó cũng sẽ được gia giảm tùy thuộc số cư dân dự đoán, với các dự án án tầm trung, số lượng căn shop house chỉ chiếm từ 2-3% trên tổng số lượng căn hộ, các dự án lớn hơn như khu đô thị thì có thể lên tới 5%.
Do có vị trí đẹp cộng số lượng có hạn khi tung ra thị trường không thể đáp ứng hết nhu cầu nên shophouse lại càng trở nên khan hiếm.
Thiết kế thông minh và tiện lợi
Thiết kế của các căn hộ shophouse thường bao gồm 2 tầng tách biệt nên có thể sử dụng với nhiều chức năng khác nhau như:
- Mở cửa hàng: Với lợi thế về vị trí cũng như thiết kế đẹp kèm theo việc tách biệt giữa không gian ở và kinh doanh, nhà phố thích hợp nhất là để mở cửa hàng, với lượng cư dân sống ngay tại các căn hộ xung quanh thì đây sẽ là phương án có được nhiều lợi nhuận nhanh chóng.
- Cho thuê làm văn phòng: Shophouse không chỉ có thiết kế đẹp, diện tích lớn, nằm ngay tầng trệt, vị trí đẹp trong cả khu chung cư, mặt tiền đường lớn hoàn toàn đáp ứng đủ các tiêu chí làm văn phòng đại diện cho những công ty, tập đoàn lớn.
Thuận tiện di chuyển
Việc này cũng giống như bạn chọn vị trí cửa hàng có mặt tiền lớn, lượng khách qua lại nhiều, thông thoáng dễ đến và thu hút nhiều sự chú ý. Shophouse được chọn cho những vị trí gần lối lên xuống chung cư hoặc có khu vực gửi xe bên đường để nhiều người vào mua đồ nhanh. Ngoài ra, để các Nhà phố thương mại thuận tiện phát triển thì các chủ đầu tư thường xây dựng bãi đỗ xe ngay trước cửa hàng.
Thanh khoản tốt
Một trong các yếu tố hấp dẫn nữa của shophouse đó chính là tính thanh khoản cao, do các yếu tố như vị trí, thiết kế cùng số lượng hạn chế, các nhà đầu tư có thể yên tâm về tính thanh khoản bởi có thể dễ dàng mua bán, cho thuê.
Sinh lời cao từ việc cho thuê
Bạn có biết tỉ lệ khai thác của các căn Shop house lên tới khoảng 8-12%/năm, con số này vượt xa việc bạn cho thuê chung cư hay gửi lãi suất ngân hàng, ít rủi ro hơn đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Cơ hội tăng giá trị tài khoản
Tất nhiên nếu bạn có thể tự kinh doanh, mở cửa hàng, siêu thị thì quá tuyệt vời rồi. Shophouse có diện tích lớn, dễ dàng kinh doanh nhiều lĩnh vực ngành nghề. Bạn cũng không phải lo chi phí thuê mặt bằng với giá cắt cổ hàng tháng nữa qua đó giá trị tài sản của bạn cũng tăng lên nhanh chóng.
Nhược điểm
Vốn đầu tư lớn
Những căn Nhà phố thương mại thường có giá bán cao hơn căn hộ, đòi hỏi các nhà đầu tư phải chi ra số tiền lớn hơn so với việc mua căn hộ. Sở hữu vị trí đắc địa kết hợp với sự khan hiếm thì hiển nhiên giá bán sẽ cao hơn các loại hình bất động sản khác như biệt thự, liền kề, đòi hỏi các nhà đầu tư phải chi ra số tiền lớn hơn để sở hữu nó.
Cộng đồng dân cư phải đông
Shophouse thường dùng để kinh doanh buôn bán nên cần có một cộng đồng dân cư đông đúc để đảm bảo lợi nhuận từ việc kinh doanh hoặc cho thuê.
Hạn chế về quyền sở hữu
Tại một số dự án, khi sở hữu một căn Shophouse, bạn sẽ được cấp sổ đỏ, sổ hồng nhưng chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm.
Có mấy loại shophouse?
Shophouse thường được quy hoạch theo dự án bất động sản tại các khu vực sầm uất. Nhà phố thương mại thường chia làm 3 dạng:
Shophouse khối đế chung cư
- Như tên của nó, shophouse khối đế hay chân đế là loại Shop house được thiết kế tại tầng đế của các tòa chung cư. Thông thường chân đế sẽ từ tầng 1 đến tầng 5.
- Shophouse khối đế được xây dựng với mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ. Theo quy định tại điều 43-Luật đầu tư 2014, khoản 3 Điều 126- Luật đất đai 2013 thì dự án xây dựng nhà ở thương mại có thời hạn 50 năm, và thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án.
Shophouse nhà phố khu đô thị
Shophouse nhà phố khu đô thị được hiểu là nhà phố thương mại tại các khu đô thị. Đây là loại hình thấp tầng liền kề, được xây dựng giống nhà liền kề. Loại Nhà phố thương mại này có những chính sách và quy định tương đương như các căn biệt thự. Nhà phố liền kề sẽ được cấp quyền sử dụng đất lâu dài theo đúng như luật đất đai quy định.
Shophouse nhà phố khu du lịch
Shpohouse nhà phố khu du lịch là các dãy nhà phố thương mại mặt tiền tại các quần thể du lịch sầm uất, các nhà đầu tư sẽ sở hữu 50 – 70 năm đối với sản phẩm trên biển đảo và sổ đỏ lâu dài tại đất liền.
Sự khác nhau giữa shophouse và nhà mặt phố, biệt thự phố
Về mục đích đầu tư
Khi đầu tư Nhà phố thương mại, nhà đầu tư đều hướng đến hoạt động kinh doanh thương mại hoặc cho thuê lại. Những danh mục dịch vụ kinh doanh của nhà mặt phố có tính đa dạng hơn rất nhiều so với Shophouse.
Những dịch vụ kinh doanh cơ bản giống nhau giữa nhà mặt phố và Nhà phố thương mại là các dịch vụ tiện ích cho cư dân lân cận như kinh doanh bán nhà hàng ăn, thời trang, cửa hàng tiện ích, siêu thị mini, kinh doanh hàng nhu yếu phẩm.
Do Shophouse có tính đặc thù gắn với quy hoạch của khu đô thị nên sẽ hạn chế hơn nhà mặt phố trong các hoạt động kinh doanh cần sự chuyên môn cao hơn như làm trụ sở, văn phòng công ty, dịch vụ khách sạn, hoặc các mặt hàng dịch vụ đặc thù có tính quần thể hoặc địa phương.
Về vị trí và thiết kế
Shophouse thường nằm trong một khu đô thị có quy hoạch hoàn chỉnh, và tiếp giáp với tuyến đường nội bộ của khu đô thị. Ngoài ra thiết kế xây dựng của nó là thiết kế quy hoạch cứng không thể điều chỉnh cũng như không thể thay đổi cấu trúc.
Nhà mặt phố thì khác, nhà đầu tư có thể xin cấp phép để thay đổi cấu trúc, cũng như xây dựng lại một cách độc lập mà không ảnh hưởng đến cấu trúc, quy hoạch của những ngôi nhà kế bên.
Điều này làm cho nhà mặt phố có thể dễ dàng điều chỉnh công năng sử dụng cao hơn Shophouse đối với những dịch vụ kinh doanh có tính chuyên môn cao như tòa nhà văn phòng, khách sạn…miễn là khu đất đó đủ diện tích xin cấp phép quy hoạch và xây dựng.
Có thể bạn quan tâm: » Clubhouse là gì? Vì sao các khu đô thị cần phải có Clubhouse?
Về đối tượng khách hàng tiềm năng
Các dịch vụ cung cấp bởi Shophouse đa phần hướng đến đối tượng khách hàng nằm trong quần thể khu vực đó, việc tìm kiếm khách hàng tiềm năng ngoài khu vực sẽ hạn chế hơn do đặc thù quy hoạch và thiết kế.
Đối với nhà mặt phố với đặc thù nằm trên phố nhiều người đi lại và dễ tiếp cận nên ngoài khách hàng trong khu vực lân cận, nhà mặt phố còn hấp dẫn một lượng lớn đối tượng khách hàng vãng lai hoặc khách hàng thường xuyên đi lại trên tuyến phố đó do thuận lợi từ việc tiếp cận dịch vụ.
Thủ tục chuyển nhượng shophouse
Quy trình chuyển nhượng Nhà phố thương mại gồm các bước:
Bước 1: Công chứng giấy tờ
Bạn cần cung cấp CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn, HĐMB/TTĐC và các giấy tờ đã nhận từ chủ đầu tư đi công chứng đầy đủ.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính, sang tên sổ đỏ.
Việc kê khai nghĩa vụ tài chính, sang tên sổ đỏ sẽ được thực hiện tại UBND cấp quận/huyện nơi có lô Shophouse cần chuyển nhượng.
Hai bên cần cung cấp:
- 2 bản tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký.
- 2 bản tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký.
- 4 bản chính hợp đồng công chứng đã lập.
- 1 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Shophouse.
- 1 bản sao có chứng thực CMND, sổ hộ khẩu của hai bên.
Một số khoản thuế cần nộp khi chuyển nhượng Nhà phố thương mại trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có thông báo nộp bao gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá bán, bên bán và bên mua có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản này.
- Lệ phí trước bạ là 0,5% nếu bất động sản có sổ đỏ (bên nhận chuyển nhượng đóng). Trường hợp Shophouse chưa có sổ đỏ mà mới có HĐMB.Thì sẽ không mất phí trước bạ khi chuyển nhượng.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên, nộp lệ phí và nhận sổ đỏ
Bước cuối cùng là bạn kê khai hồ sơ sang tên Nhà phố thương mại tại UBND cấp quận/huyện. Nơi có Shophouse được chuyển nhượng và nộp phí theo quy định để nhận sổ đỏ.
Hồ sơ kê khai tài chính bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký)
- Hợp đồng chuyển nhượng, sổ đỏ và giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
- Bản sao CMND và hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng
Những lưu ý về việc chuyển nhượng
- Shophouse mới ký TTĐC, VBTT mà chưa ký HĐMB thì chuyển nhượng không mất phí
- Shophouse đã ký HĐMB nhưng chưa bàn giao nhà: Phí chuyển nhượng HĐMB 2% và lệ phí trước bạ , sổ đỏ ra tên người mới.
- Shophouse đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa nhận sổ đỏ:Phí chuyển nhượng HĐMB 2% và lệ phí trước bạ , sổ đỏ vẫn ra tên người cũ.
- Shophouse đã được cấp sổ đỏ: Phí sang tên là 2% là lệ phí trước bạ. Sổ đỏ sang tên người mới.
TOP dự án nhà phố hút khách nhất thị trường Bất động sản
Sở hữu vị trí đắc địa, quần thể dự án sở hữu lưu lượng lớn khách hàng tiềm năng. Các dự án dưới đây được săn đón nhất thị trường Bất động sản TP.HCM.
Dự án Sala Đại Quang Minh
Khu đô thị Sala Đại Quang Minh tọa lạc tại vị trí đắc địa, có lối quy hoạch bài bản và đồng bộ sở hữu rất nhiều cư dân là những người có thu tập tốt.
- Giá bán: 45 – 50 tỷ
- Giá thuê: 5000$/tháng
Dư án khu đô thị Phú Mỹ Hưng
Đây là khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại TP.HCM, cơ sở hạ tầng luôn được nâng cấp theo giá trị của khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
- Giá bán: 28 – 35 tỷ
- Giá thuê: 4300$/tháng
Dự án CityLand
Shophouse sở hữu thiết kế hiện đại hơi hướng châu Âu của CityLand tại Bắc Sài Gòn, tập trung được rất nhiều sự quan tâm của giới đầu tư.
- Giá bán: 28 – 35 tỷ
- Giá thuê: 4300$/tháng
Dự án Vinhomes Golden River (Vinhomes Ba Son)
Shophouse Vinhomes Bason đang tập trung rất nhiều các thương hiệu lớn vì vị trí xuất sắc bên trong khu đô thị. Vinhomes Bason có thể kết nối với tuyến Metro ngay bên trong khu đô thị càng thu hút giới đầu tư hơn.
- Giá bán: 22 – 30 tỷ
- Giá thuê: 4000$/tháng
Dự án Vinhomes Central Park
Luôn trong tình trạng hiếm hàng, Shophouse Vinhomes Central Park tọa lạc tại khu đô thị Vinhomes Tân Cảng nơi lưu lượng cư dân khổng lồ của TP.HCM
- Giá bán: 22 – 28 tỷ
- Giá thuê: 3000$/tháng
Dự án Happy Valley (Phú Mỹ Hưng)
Nằm trên mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh, con đường sầm uất và lưu lượng người đôngn nên giá trị bán và thuê Shophouse tại đây rất cao.
- Giá bán: 26 – 30 tỷ
- Giá thuê: 3500$/tháng
Dự án Masteri Thảo Điền
Ngay trên Xa Lộ Hà Nội, Shophouse Masteri Thảo Điền hứa hẹn sẽ là nơi thu hút khách hàng từ cư dân cho tới các chuyên gia nước ngoài.
- Giá bán: 18 – 35 tỷ
- Giá thuê: 3000$/tháng
Dự án Sunrise City View
Sunrise City View là khu phức hợp đa chức năng, nơi tập trung rất nhiều khách hàng tiềm năng cho nhà đầu tư có ý định xâm nhập.
- Giá bán: 18 – 32 tỷ
- Giá thuê: 2500$/tháng
Dự án Lakeview City
Lakeview City là một khu đô thị đa chức năng, hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại tập trung rất nhiều cư dân và nhà đầu tư.
- Giá bán: 16 – 18 tỷ
- Giá thuê: 2200$/tháng
Dự án Nam Phúc (Phú Mỹ Hưng)
Đây là nơi tập trung hàng loạt biệt thự đẳng cấp nhất TP.HCM, đây là điểm Shophouse Nam Phúc rất hút nhà đầu tư.
- Giá bán: 18 – 23 tỷ
- Giá thuê: 3500$/tháng
Dự án The Koradise – Meyhomes Capital Phú Quốc
Tiểu khu The Koradise gồm 94 nhà phố shophouse mang phong cách Hàn Quốc. Đây là những shophouse cao cấp bậc nhất tại đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc, sở hữu vị trí đắc địa bậc nhất khi tọa lạc tại trục công viên sông (trục cảnh quan quan trọng nhất dự án) và trục đại lộ trung tâm An Thới rộng 36m.
Dự án The Koradise – Meyhomes Capital Phú Quốc
Xem thêm: Video giới thiệu dự án shophouse The Koradise của Meyhomes Capital Phú Quốc
Giá bán: 36 – 44 tỷ
Những câu hỏi thường gặp
- Shophouse có sổ đỏ không?
Các loại shophouse đều được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng tối đa chỉ được 50 năm theo chính sách của nhà nước.
- Shophouse có được ở không?
Về vấn đề sử dụng để ở thì hoàn toàn linh động. Tuy nhiên, loại shophouse chân đế chỉ được cấp phép để kinh doanh. Do đó, nhà đầu tư sẽ không được cấp các giấy tờ như tạm trú… Còn shophouse liền kề thì chính sách giống như biệt thự liền kề.
Có thể bạn quan tâm: » Nhà liền kề là gì? Phân biệt nhà liền kề và shophouse
Hiện nay shophouse được bán với đơn giá tính theo m2 cao hơn khá nhiều so với căn hộ chung cư thông thường. Vì vậy chúng ta cần tính toán kỹ khoản vốn đầu tư và lợi nhuận thu về hàng tháng.
Shophouse cần phải có số lượng dân cư nội khu ít nhất từ 1000 – 1500 người để đảm bảo có thể kinh doanh tốt, có chỗ để xe cho khách hàng, có dịch vụ thu hút dân cư ngoại khu.
