Sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất) cho cá nhân/tổ chức khác đứng tên. Sang tên sổ đỏ là một trong những thủ tục phổ biến trong nhà đất. Sau đây WIKILAND sẽ mách bạn những thông tin cần biết về thủ tục sang tên sổ đỏ: hồ sơ, quy trình lệ phí sang tên,…
Sang tên Sổ đỏ là gì?
Sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).
Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.
- Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.
Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.
Bạn đang xem: » Thủ tục sang tên sổ đỏ 【Cập nhật】12/2024
Thời hạn phải đăng ký sang tên Sổ đỏ
Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn đăng ký biến động đất đai như sau:
“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”.
Như vậy, phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
Điều kiện sang tên Sổ đỏ
Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Điều kiện bên mua, tặng cho
Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp trên mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ
Bên chuyển nhượng cần phải chuẩn bị các giấy tờ thủ tục:
- 02 bản sao hộ khẩu và chứng minh nhân dân của vợ chồng bên chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ;
- 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( bản sao và bản chính để đối chiếu)
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần các loại giấy tờ:
- 02 bản sao hộ khẩu và chứng minh nhân dân của vợ chồng bên nhận chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ;
- 02 bản sao giấy đăng ký kết hôn kết hôn khi đã có gia đình hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi chưa có gia đình.
Các loại giấy tờ trên các bên cần phải chuẩn bị để thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.
Các loại giấy tờ hồ sơ khi đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm:
- Bản chính + Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng hoặc bản sao giấy tờ hợp lệ về đất;
- Bản chính Sơ đồ thửa đất + bản photo;
- Bản chính Chứng từ nộp tiền thuế đất + bản photo;
- Bản chính Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ tương ứng + bản photo.
Quy trình sang tên sổ đỏ
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
Chi phí sang tên Sổ đỏ
Các loại phí sang tên sổ đỏ khách hàng cần nộp bao gồm:
Phí công chứng
Đối tượng áp dụng: cá nhân có nhu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ tính phí công chứng:
- Đối với người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có nhà ở: được tính dựa trên giá trị quyền sử dụng đất
- Đối với người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nhà ở và tài sản gắn liền trên đất: được tính dựa trên tổng giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất; giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất
Bảng giá tham khảo mức thu phí công chứng:
| Giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản | Mức phí (đồng/trường hợp) |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50 – 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Từ 100 – 1 tỷ đồng | 0.1% giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản |
| Từ 1 – 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng và 0.06% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 1 tỷ đồng |
| Từ 3 – 5 tỷ đồng | 2.2 triệu đồng và 0.05% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 3 tỷ đồng |
| Từ 5 – 10 tỷ đồng | 3.2 triệu đồng và 0.04% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 5 tỷ đồng |
| Từ 10 – 100 tỷ đồng | 5.2 triệu đồng và 0.03% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng |
32.2 triệu đồng và 0.02% phần giá trị hợp đồng hoặc giá trị tài sản vượt quá 100 tỷ đồng |
Tại thời điểm công chứng, nếu giá tài sản, giá đất do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan có thẩm quyền quy định, giá trị tính phí công chứng được tính như sau:
Giá trị tài sản, giá trị đất tính phí = Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước quy định x Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng
Thuế thu nhập cá nhân
Đối tượng áp dụng: người có nhu cầu tặng cho, chuyển nhượng hoặc thừa kế quyền sử dụng đất
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp
- Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 2% giá trị chuyển nhượng
- Đối với trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất: được tính theo công thức
Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị quyền sử dụng đất x 10% giá đất
Lệ phí trước bạ
Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn mức giá UBND cấp tỉnh quy định
Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, lệ phí trước bạ cần nộp được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%
Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng mức giá UBND cấp tỉnh quy định
Theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, lệ phí trước bạ cần nộp được tính như sau:
- Lệ phí đối với đất
Lệ phí trước bạ = Giá 1m2 theo bảng giá đất do UBND cấp tính quy định x diện tích x 0.5%
- Lệ phí đối với nhà ở
Lệ phí trước bạ = Giá 1m2 theo bảng giá đất do UBND cấp tính quy định x diện tích x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại x 0.5%
Trong đó:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở là mức giá do UBND cấp tỉnh quy định
- Giá 1m2 là mức giá thực tế xây dựng mới 1m2 sàn nhà của từng hạng nhà, từng cấp nhà do UBND cấp tỉnh quy định
- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh quy định
Hình phạt cho trường hợp không sang tên Sổ đỏ
Mức phạt tiền
Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
- Tại khu vực nông thôn:
- Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
- Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).
Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.
Ai là người bị phạt?
Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho).
Các câu hỏi thường gặp
- ✅ Thời hạn để đăng ký sang tên sổ đỏ trong vòng bao lâu?
Phải sang tên trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất; nếu không sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.
- ✅ Sang tên sổ đỏ cần nộp những chi phí nào?
Các phí cần nộp để sang tên sổ đỏ: phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
