Hiện nay, cụm từ “bất động sản” đã trở nên quen thuộc với mỗi người, mỗi nhà đầu tư. Tuy nhiên, để thực sự hiểu rõ bất động sản là gì hay các đặc trưng cơ bản của bất động sản thì không phải ai cũng hiểu rõ. WikiLand sẽ giải đáp “tất tần tật” qua bài viết sau đây để chúng ta có cái nhìn tổng quan nhất về định nghĩa nói trên, đừng bỏ lỡ nhé!
Bất động sản là gì?
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại:
- Bất động sản.
- Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản.
| Đặc điểm so sánh | Bất động sản | Động sản |
| Đối tượng | Đối tượng được xếp vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp. Theo khoản 1, điều 107, BLDS 2015 đã liệt kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản gồm có:
– Đất đai – Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai – Tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng – Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ngoài những tài sản kể trên, một số tài sản vô hình gắn liền với đất đai như quyền sử dụng đất, quyền thế chấp,… cũng được coi là bất động sản theo quy định trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản. |
Đối tượng được xếp vào là động sản có phạm vi khá rộng.
BLDS 2015 không liệt kê như trường hợp bất động sản mà quy định: “ Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”. |
| Tính chất đặc thù | Là những tài sản không thể di dời được | Là những tài sản có thể di dời được |
| Đăng kí quyền tài sản | Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng kí theo quy định của BLDS 2015 và pháp luật về đăng kí tài sản. | Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là động sản không phái đăng kí, trừ một số trường hợp pháp luật quy định. |
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, trong đó, ở mỗi quốc gia khái niệm bất động sản là gì có sự khác nhau và có nét đặc thù riêng. Tuy nhiên, các nước trên toàn cầu vẫn thống nhất chung khái niệm bất động sản bao gồm toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai.
Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản.
Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Do đó các tài sản khác thuộc hệ quy chiếu đứng yên được xác định là bất động sản.
Theo quy định Pháp luật Việt Nam
Tại điều 107 Bộ luật dân sự 2015 quy định về BĐS và động sản:
BĐS bao gồm:
- a) Đất đai;
- b) Nhà, công trình XD gắn liền với đất đai;
- c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình XD;
- d) Tài sản khác theo pháp luật quy định.
Động sản là những tài sản không nằm trong danh mục BĐS.
Như vậy, bất động sản là các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm về bất động sản ở Việt Nam là khái niệm mang tính chất mở, và chưa có danh mục cụ thể quy định về các tài sản bất động sản.
Nguồn gốc thuật ngữ
Từ “real” có nguồn gốc từ từ “res” trong tiếng Latinh có nghĩa là “vật”, để phân biệt với “người”. Vì vậy, pháp luật thường phân biệt rất rõ ràng giữa bất động sản (“real property”) và động sản (“personal property”): ví dụ, quần áo, đồ nội thất, v.v…).
Sự khác biệt về khái niệm giữa “bất động sản” và “động sản” là ở chỗ: bất động sản được chuyển nhượng cùng với đất đai, còn động sản thì không. Một số tài liệu lịch sử đã xác nhận lần đầu tiên thuật ngữ tiếng Anh của “bất động sản” được sử dụng vào năm 1666. Điều này chứng tỏ sự coi trọng của giai cấp phong kiến đối với đất đai cũng như quyền sử dụng đất.
Bất động sản (“real estate” hay “real property”) có nghĩa ngược với động sản (“personal property”), thường được viết tắt là “BĐS”. Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình. Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính.
Thuộc tính của Bất động sản
- Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.
- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày cảng phát triển vì:
- Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:
- Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn ).
- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
- Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai và các công trình trên đất. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nó mang tính bền vững. Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
Các loại hình Bất động sản tại Việt Nam
Hiện nay có 2 cách phân loại bất động sản phổ biến như sau:
- Cách thứ nhất: Theo Bách khoa toàn thư mở ( Wikipedia ), bất động sản có thể phân thành 3 loại :
Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v… Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v…
Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v…
- Cách thứ hai: Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản gồm 4 loại như sau:
- Đất đai.
- Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai.
- Tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất ( do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất ).
Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản.
Đặc trưng của Bất động sản
Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt; do đó ngoài những đặc điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng, đó là:
- Thứ nhất, khả năng co giãn của cung bất động sản kém: nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do đó những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
- Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục tiêu riêng biệt là có giới hạn.
- Bên cạnh đó hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất.
- Việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên không thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng cũng như phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của Nhà nước.
- Thứ hai, thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua người môi giới như hiện nay, nên phải mất them chi phí. Ngoài ra, phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển, tất cả đều làm chp chi phí giao dịch bất động sản tăng.
- Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dung ( tiêu dung cho đời sống, tiêu dung cho hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác ).
Chẳng hạn, trong một văn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diệc tích nhỏ làm quầy giải khát, một căn hộ người ta có thể điều chỉnh một số diện tích phù hợp với yêu cầu của từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựng của người ta cũng có thể điều chính công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.
Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng them vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn cảnh quan, tôn thêm tiện ích của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Thứ tư, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoat: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại lien quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua, bán không nhanh như hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sỡ hữu bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
- Thứ năm, sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước: chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần có những qui định để điều tiết và quản lí chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.
Những bộ luật liên quan đến thị trường BĐS Việt Nam
Luật Dân sự (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Đất đai (2003), Luật Kinh doanh BĐS (2006), Luật Nhà ở (2005) và Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007).
Toàn bộ những khái niệm căn bản nhất về thị trường BĐS được quy định rõ tại Luật Dân sự (2005):
- Định nghĩa về BĐS: Điều 174.
- Quyền sở hữu: Phần thứ hai, chương X và chương XII.
- Thế chấp tài sản: Điều 342 – 357.
Những quy định liên quan đến đầu tư trong lĩnh vực BĐS được quy định tại Luật Đầu tư (2005):
- Theo Điều 29, lĩnh vực kinh doanh BĐS được quy định là lĩnh vực đầu tư có điều kiện. (Lĩnh vực đầu tư có điều kiện là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định – Điều 3 Luật Đầu tư 2005).
- Những quy định về thủ tục giao nhận đất dự án, chuẩn bị mặt bằng và xây dựng dự án được quy định tại Điều 55, 56 và 58. (Quy định chi tiết được thể hiện trong Luật Đất đai).
Luật Đất đai (2003) là bộ luật quan trọng nhất trong toàn bộ khung pháp lý của thị trường BĐS. Bộ Luật này đang được lấy ý kiến sửa đổi bổ sung để phù hợp hơn với tình hình hiện tại trong bối cảnh nó bộc lộ nhiều hạn chế sau 10 năm có hiệu lực. (vui lòng xem bài trước tại đây)
- Quy định về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Mục 2 (trừ điều 30 – quy hoạch đất cho mục đích quốc phòng).
- Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: Mục 7 (Điều 61, 62, 63), bao gồm loại đất được tham gia thị trường bất động sản, Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản, Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản.
- Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Điều 42.
- Giấy tờ tham gia giao dịch bất động sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở)…
Luật Kinh doanh BĐS (2006) quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Cụ thể là về:
- Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 5.
- Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: Điều 6.
- Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh: Điều 7.
- Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 8.
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước: Điều 9.
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Điều 10.
- Các quy định về kinh doanh và dịch vụ BĐS, hợp đồng trong lĩnh vực BĐS …
Luật Nhà ở (2005) là bộ luật quen thuộc với chúng ta nhất. Nó quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở và áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Cụ thể:
- Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Phát triển nhà ở tại các vùng đô thị, nông thôn, miền núi.
- Phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
- Quy hoạch kiến trúc nhà ở.
- Phát triển nhà ở thương mại.
- Phát triển nhà ở xã hội.
- Các giao dịch về nhà ở.
Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007): Quy định rõ tại Điều 3 thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập chịu thuế, bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
- Điều 14 quy định thu cách tính nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản.
Thị trường bất động sản Việt Nam
- 1993-1994
- 1995-1999
- 2001-2003
- 2003-2006
- 2007-2008
- 2009-2013
- 2014-2018
- 2019-2023
Tác giả: - Reviewed by
