Condotel là mô hình khách sạn căn hộ xuất phát đầu tiên từ Mỹ. Tại Việt Nam, mô hình Condotel đang dần trở nên phổ biến và được các chủ đầu tư lớn đầu tư xây dựng. Một số Condotel nổi bật có thể kể đến tại Việt Nam như: Sapphire Hạ Long, Sunshine Marina Nha Trang, Phoenix Legend,…
Định nghĩa Condotel
Condotel, hay Condo hotel là từ được viết tắt của condo & hotel, có ý nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn.
Về hình thức, đó là một condominium (chung cư cao cấp) nhưng hoạt động như một khách sạn, thường được xây ở các thành phố lớn và các khu vực nghỉ dưỡng lớn.
Nguồn gốc Condotel
Mô hình Căn hộ khách sạn xuất hiện lần đầu tiên tại Miami, Mỹ. Dự án được thực hiện bằng cách chuyển đổi các khách sạn cũ từ những năm 50 thành mô hình kết hợp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh và đáp ứng được nhu cầu nghỉ dưỡng tại thời điểm đó. Song do nhiều bất cập, chính quyền địa phương không cho phép tiếp tục phát triển.
Mãi cho đến những năm sau 1980, khách sạn căn hộ mới phát triển lan rộng ra nhiều khu vực thành phố khác như: New York, Chicago, Aspen, Orlando, Florida,…
Sau đó Căn hộ khách sạn dần phát triển, du nhập sang nhiều quốc gia khác nhau trên toàn thế giới như: Hàn Quốc, Singapore, Hà Lan, Thái Lan,…Tại Việt Nam, trong thời gian vừa qua thị trường bất động sản có rất nhiều chủ đầu tư lớn đầu tư xây dựng và mở bán các dự án khách sạn căn hộ
Cách thức hoạt động Condotel
Condotel mang cả 2 chức năng của căn hộ và khách sạn
- Condotel có chức năng của một khách sạn bởi: có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê
- Condotel có chức năng của một căn hộ vì: Khách sạn căn hộ được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên khách sạn căn hộ khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.
Chủ sở hữu khách sạn căn hộ thường là 2 nhóm chính
- Nhà đầu tư: Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ khách sạn với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận. Với họ, điểm hấp dẫn của Căn hộ khách sạn là khả năng thu hồi vốn nhanh. Việc bán sản phẩm căn hộ khách sạn giống như bán một căn hộ là có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức
- Khách du lịch, doanh nhân thành đạt và người có mức thu nhập trung lưu: Đây là nhóm khách hàng mua hoặc thuê Condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải.
Bạn đang xem: » Condotel là gì? Tìm hiểu về xu hướng bất động sản mới năm 2024
Điểm khác biệt của condotel và khách sạn
- Condotel cho phép khách hàng mua hoàn toàn quyền sở hữu và sử dụng căn hộ, hoặc đăng ký chương trình cho thuê căn hộ với chủ đầu tư
- Có đơn vị quản lý vận hành và bảo dưỡng chuyên nghiệp
- Hoạt động theo mô hình timeshares chia sẻ lợi nhuận ưu đãi
- Các căn hộ và dự án căn hộ khách sạn thường ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và phát triển mạnh ở các thành phố có tiềm năng về du lịch
- Kết hợp với các tiện ích chung của toàn hệ thống
- Luôn có yếu tố đầu tư sinh lời hấp dẫn với khả năng tăng giá cao
- ·Về mục đích sử dụng: nếu căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích chính là để ở lâu dài thì Condotel lại sử dụng để cho khách du lịch thuê trong thời gian họ du lịch.·
- Cơ quan quản lý nhà nước: Khu chung cư được quản lý bởi Ban Quản trị, Tổ dân phố, UBND phường/xã trong khi đó khu Codotel được quản lý bởi Ban quản lý Khu Du lịch; Các cơ quan quản lý nhà nước về Du lịch
- Thủ tục quản lý hành chính dân cư Người ở tại căn hộ chung cư được cấp hộ khẩu thường trú hoặc Sổ đăng ký tạm trú dài hạn trong khi đó người ở tại Condotel thì khách sạn phải khai báo tạm trú ngắn hạn cho du khách.
- Phí quản lý vận hành: Người ở tại căn hộ chung cư sẽ phải đóng phí quản lý vận hành theo Luật nhà ở và văn bản hướng dẫn, trong khi đó đối với căn hộ khách sạn thì du khách sẽ phải trả phí lưu trú tại khách sạn theo giá khách sạn quy định.
- Cách thức hoạt động: Căn hộ khách sạn hoạt động theo mô hình timeshares chia sẻ lợi nhuận ưu đãi
- Khác biệt về luật điều chỉnh: khách sạn căn hộ được điều chỉnh bởi Luật du lịch, Luật doanh nghiệp.
- Khác biệt về nghĩa vụ tài chính: Chủ sở hữu căn hộ phải đóng thuế đất hàng năm đối với căn hộ của mình; Chủ đầu tư phải đóng tiền thuế đất hàng năm đối với toàn bộ khách sạn. Các phòng khách sạn không phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế.
- Condotel là một xu hướng đầu tư thông minh: Chính những lợi ích mà căn hộ khách sạn đem lại do đó Condotel là một xu hướng đầu tư thông minh. Hiện nay, Việt Nam đang là điểm nóng cho sự phát của mô hình khách sạn căn hộ. Hàng loạt các dự án như Vipearl Hội An; Premier Residence Phú Quốc; Cocobay Đà Nẵng…
Xem thêm: Video phân tích đầu tư dự án condotel InterContinental Phú Quốc
Ưu nhược điểm của Condotel
Ưu điểm
- Dòng căn hộ khách sạn được các chủ đầu tư bất động sản ưu ái đặt tại những vị trí đắc địa của các thành phố lớn, nằm trong mạng lưới giao thông đồng bộ và hoàn thiện, thuận tiện cho việc di chuyển bằng nhiều phương tiện khác nhau của khách hàng. Đặc biệt, căn hộ khách sạn còn được tích hợp cùng nhiều dự án du lịch, resort nghỉ dưỡng hiện đại, cao cấp, nơi sở hữu nhiều cảnh sắc thiên nhiên, danh lam thắng cảnh đẹp mắt, phong phú.
- căn hộ khách sạn được thiết kế hiện đại, sang trọng, tinh tế, trang bị đầy đủ nội thất như một căn hộ ở thông thường, mang đến trải nghiệm nghỉ dưỡng “tại gia” độc đáo, được đông đảo khách hàng quan tâm, lựa chọn.
- khách sạn căn hộgiúp nhà đầu tư đảm bảo thu nhập. Mô hình này hoạt động theo hình thức chia sẻ lợi nhuận, vì vậy, số tiền thu vào sẽ được các đơn vị cộng gộp và chia đều cho các chủ sở hữu khách sạn căn hộ tại cùng một dự án theo tổng diện tích sở hữu. Nói cách khác, nếu khách hàng sở hữu tổng diện tích căn hộ khách sạn lớn, sẽ được hưởng mức lợi nhuận cao hơn.
- Thu hồi vốn nhanh chóng: Cùng với nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng lớn, căn hộ khách sạn cũng được đông đảo khách hàng lựa chọn làm địa điểm dừng chân cho những chuyến du lịch dài ngày. Nhờ vậy, các nhà đầu tư căn hộ khách sạn cũng có thể hoàn toàn yên tâm về khả năng thu hồi vốn nhanh chóng của dòng sản phẩm bất động sản này.
- Giới chuyên gia cũng đã có những đánh giá khách quan về tiềm năng của khách sạn căn hộ trên thị trường nhà đất Việt Nam: Khi công suất sử dụng căn hộ khách sạn đạt mức tối đa, khách hàng sẽ có thể thu hồi cả vốn lẫn lãi trong khoảng thời gian chưa đến 10 năm.
Nhược điểm
- Hạn chế số ngày nghỉ miễn phí: Chủ sở hữu căn hộ khách sạn sẽ được sử dụng miễn phí căn hộ trong một thời gian theo như thỏa thuận ban đầu với chủ đầu tư (khoảng 15 ngày). Khi đã hết số ngày sử dụng miễn phí, chủ sở hữu cũng cần đóng một số khoản phí nhất định cho ban quản lý của tòa nhà theo đúng quy định cho thuê khách sạn căn hộ.
- Phí quản lý: Hình thức hoạt động của căn hộ khách sạn giống như một phòng khách sạn cao cấp, vì vậy việc phải chi trả các khoản phí vận hành cho hoạt động dọn vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng,… sẽ không thể tránh khỏi.
- Khó xác định chủ đầu tư, nhà vận hành uy tín: Có rất nhiều dự án bất động sản phát triển loại hình căn hộ đặc biệt này, tuy nhiên để tìm được một nhà vận hạnh uy tín, chất lượng để góp vốn đầu tư không phải điều dễ dàng. Bộ phận điều hành, quản lý tòa nhà sẽ là nhân tố quyết định quan trọng đến phần lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được hằng năm.
Lợi ích tài chính Condotel
Có 4 yếu tố chính tập trung khi mà bàn về lợi ích tài chính của việc sở hữu Condo Hotel là “đầu tư – nghỉ dưỡng – cho thuê – trao đổi”.
Với những lợi ích cộng dồn trong một loại hình bất động sản, mô hình khách sạn căn hộ đang trở thành xu hướng của bất động sản trên toàn thế giới. Một căn hộ khách sạn thông thường bao gồm: lợi ích đầu tư, du lịch nghỉ dưỡng, lợi nhuận cho thuê và tiện ích trao đổi giữa các resort liên kết ở các quốc gia khác.
Nhà đầu tư sở hữu Condotel có thể tận hưởng những thời gian thư giãn, giải trí, du lịch nghỉ dưỡng tại “ngôi nhà thứ 2” sang trọng. Hơn nữa đó là việc “ngôi nhà thứ 2” sẽ mang lại cho nhà đầu tư những khoản lợi nhuận ổn định và khả năng sinh lợi hấp dẫn.
Ai là người sở hữu căn hộ khách sạn?
Thống kê hiện nay cho thấy những khách hàng thường xuyên và có nhu cầu sở hữu khách sạn căn hộ thường là 2 nhóm chính, đó là:
- Nhà đầu tư : Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ khách sạn với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận. Với họ, điểm hấp dẫn của căn hộ khách sạn là khả năng thu hồi vốn nhanh. Việc bán sản phẩm căn hộ khách sạn giống như bán một căn hộ là có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức
- Khách du lịch, doanh nhân thành đạt và người có mức thu nhập trung lưu: Đây là nhóm khách hàng mua hoặc thuê căn hộ khách sạn để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải.
Pháp lý Condotel Việt Nam
Thời hạn sử dụng căn hộ khách sạn
Căn cứ vào phân loại đất được quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai, đất xây dựng căn hộ khách sạn là đất thương mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Đồng thời, loại hình này thuộc trường hợp dự án đầu tư được Nhà Nước giao đất hoặc cho thuê đất có thời hạn được quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2014. Theo đó, căn hộ khách sạn có thời hạn sử dụng là 50 hoặc 70 nếu dự án thuộc trường hợp đặc biệt và yêu cầu phải sử dụng đúng vào mục đích thương mại, dịch vụ.
Bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu Condotel
Theo Khoản 11 Điều 1 Mẫu hợp đồng số 02 của Nghị định 02/2022 NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Tòa nhà” là khoản tiền…..% giá mua bán/giá thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (không bao gồm thuế VAT) mà các bên có nghĩa vụ đóng góp để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong Tòa nhà”.
Do căn hộ khách sạn có những đặc điểm riêng (quản lý, vận hành, không thành lập Ban Quản trị…) Pháp luật đã trao quyền thỏa thuận về mức nộp, bàn giao kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư và khách hàng nên điều này là phù hợp. Chủ đầu tư khi bán hàng có nghĩa vụ phải tính toán mức nộp này khi giao kết hợp đồng với khách hàng.
Ngoài ra, phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư được điều chỉnh bởi Luật nhà ở, do đó giá dịch vụ sẽ được giới hạn ở mức phù hợp. khách sạn căn hộ không phải là nhà ở nên sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ mà người dùng phải trả. Đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý.
Pháp lý trên quan hệ dân sự khi đầu tư Condotel
Tới thời điểm hiện tại, hành lang pháp lý cho loại hình bất động sản Condotel vẫn chưa đi đến thống nhất. Các căn hộ khách sạn đã qua mua bán nhưng người mua không được cấp giấy chứng nhận tài sản, bởi vẫn chưa có luật quy định nào đề cập đến loại hình bất động sản này.
Đâu đó, người mua phải chấp nhận rủi ro khi có tranh chấp với chủ đầu tư hoặc các biến động về thị trường hoặc tình hình kinh doanh của công ty quản lý điều hành căn hộ khách sạn.
Xét về mặt kinh doanh, các sản phẩm căn hộ khách sạn gồm nhiều đối tượng tham gia: chủ đầu tư toàn bộ dự án khách sạn căn hộ, người mua – nhà đầu tư và người quản lý Condotel.
Có một số câu hỏi đặt ra và cần lời giải đáp là “có 3 đối tượng kinh doanh trên một sản phẩm thì phải có những cam kết ràng buộc pháp lý như thế nào? Chủ đầu tư sản phẩm căn hộ khách sạn thì đảm bảo với nhà đầu tư vào căn hộ khách sạn về mức lợi nhuận. Đơn vị quản lý Condotel thì có trách nhiệm như thế nào? Và cơ sở pháp lý nào để đảm bảo những điều này?”
Việc mua bán khách sạn căn hộ là quan hệ dân sự được thể hiện bằng hợp đồng!
Ở đây, cơ sở pháp lý trong quan hệ giữa 3 đối tượng trong vấn đề kinh doanh căn hộ khách sạn phải được thống nhất, xác định rõ ràng. Vẫn cần có thời gian để xác định và trong thời gian chưa có những quy định, cơ sở pháp lý thống nhất thì việc mua bán khách sạn căn hộ là quan hệ dân sự được thể hiện bằng hợp đồng, mọi điều khoản thỏa thuận phải ghi đầy đủ vào hợp đồng.
Trước mắt để giúp cho việc mua bán căn hộ khách sạn có những cơ sở bước đầu thì Bộ Xây dựng cần soạn hợp đồng mẫu để tham khảo. Các bên tham gia vào 1 sản phẩm căn hộ khách sạn cần có một hợp đồng được công chứng thể hiện các thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên với nhau.
Rủi ro khi đầu tư vào Condotel có cao không?
Những sự thật về khung pháp lý Condotel khiến nhiều nhà đầu tư phải suy nghĩ lại trước khi quyết định. Bởi lẽ nếu không tỉnh táo rất có thể sẽ gặp phải những rủi ro sau đây:
- Rủi ro từ chủ đầu tư: Trường hợp chủ đầu tư thiếu uy tín, dự án có thể sẽ bị chậm tiến độ và cả thời gian bàn giao, chất lượng sản phẩm kém và pháp lý cũng chưa thực sự minh bạch.
- Pháp lý của căn hộ khách sạn chưa thật sự quy định rõ về việc cấp sổ đỏ. Trong năm 2021, khả năng hoàn thiện pháp lý mới rõ ràng. Vì thế nhà đầu tư hãy đợi quy định mới và thực sự rõ ràng.
- Rủi ro từ đơn vị quản lý và vận hành: Lợi nhuận khi cầu tư vào cũng là yếu tố khá quan trọng. Đặc biệt được quyết định bởi đơn vị quản lý, vận hành dự án. Trường hợp đơn vị vận hành thiếu kinh nghiệm, khách thuê ít thì rõ ràng lợi nhuận sẽ giảm.
- Vì căn hộ khách sạn không phải là loại hình bất động sản quá mới nữa và có thể sắp tới sẽ bão hòa. Do đó lợi nhuận khi đầu tư cũng rất đáng phải xem xét.
Các câu hỏi liên quan đến mô hình bất động sản Condotel
- Condotel có được cấp sổ đỏ không?
Nhà nước đã đưa ra những quy định rõ ràng về việc sở hữu căn hộ Condotel. Theo đó, khi khách hàng mua căn hộ, sẽ được cấp sổ hồng sở hữu căn hộ trong khoảng thời gian từ 50 – 70 năm.
- Phân biệt Condotel với khách sạn truyền thống?
Không giống như loại hình khách sạn truyền thống, mô hình Condotel cho phép chủ sở hữu sổ hồng.
