Thời gian qua, trên thị trường Bất Động Sản, những dòng sản phẩm như Căn hộ nghỉ dưỡng (Condotel) hay Biệt thự nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận đang rất thịnh hành, nhiều Chủ Đầu Tư phát triển những dự án, nhiều nhà đầu tư cũng bị thu hút đầu tư bởi sự cam kết. Với sự phát triển bùng nổ tạo nên những tranh cãi gay gắt về rủi ro cam kết lợi nhuận của mô hình này.
WIKILAND xin tổng hợp một số chia sẻ về dòng sản phẩm “Cam kết lợi nhuận này” của giới chuyên gia.
Các chuyên gia trong nước lẫn thế giới đều cho rằng, những cam kết lãi tới 10-12% với condotel mà các chủ đầu tư hứa hẹn là “bất hợp lý”.
Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, Châu Á Thái Bình Dương cho rằng mức cam kết lợi nhuận cho thuê lên đến 10%, thậm chí 12%, trong 5 đến 10 năm, như được quảng cáo ở Việt Nam là quá cao. Vị này cho rằng, với condotel, 5% đã là một tỷ lệ sinh lợi từ vận hành cho thuê rất tốt bởi ở các thị trường khác trong khu vực như Thái Lan và Bali (Indonesia) cũng không thể tới con số 10% như vậy.
“Condotel thường khó đạt tỷ suất sinh lợi cao bởi đặc tính của sản phẩm này đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường mới cạnh tranh được trên thị trường”, chuyên gia này giải thích.
Bà Đỗ Thu Hằng, đại diện Savills Việt Nam cho hay, thực chất mô hình condotel cam kết lợi nhuận hấp dẫn mà chủ đầu tư đưa ra chỉ là bài toán kinh doanh hoặc có thể nói là kỹ thuật trong kinh doanh. Bà cho biết cách làm này khá mới, giúp giá thành căn hộ condotel trở về với đúng bản chất giá trị thực của căn hộ, đem lại sự yên tâm cho nhà đầu tư và sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, đối với giải pháp này để thực sự thành công thì dự án sau khi đưa vào hoạt động phải được quản lý bởi những đơn vị quản lý uy tín, và đặc biệt chủ đầu tư phải minh bạch về nguồn thu chi từ việc kinh doanh căn hộ.
Ông Vũ Tú Thành – đại diện Hội đồng Kinh doanh Mỹ – ASEAN tại Việt Nam cho rằng việc cam kết lợi nhuận thực chất đánh vào sự kỳ vọng về tỷ lệ lợi nhuận vàng trong đầu tư. Tuy nhiên, theo ông, tỷ lệ đó với condotel chỉ có thể lớn hơn lãi tiền gửi ngân hàng, nhưng chắc chắn sẽ nhỏ hơn những tỷ lệ mà một số chủ đầu tư đang quảng cáo. “Nên nhớ một nguyên tắc trong đầu tư là lợi nhuận càng cao thì kèm rủi ro lớn”, ông nhấn mạnh.
Bàn về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thị Hoa – Đoàn Luật sư TP Hà Nội chia sẻ: chính sách cam kết lợi nhuận là điểm tựa để chủ đầu tư đưa ra yêu cầu các chủ căn hộ phải cam kết cho thuê/ giao quyền khai thác căn hộ và vô hình chung làm hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu đối với chính tài sản của mình.
Như vậy, theo bà Hoa tương lai của mô hình vận hành và quản lý một Condotel sẽ nằm ở các chương trình quản trị khách sạn và các dịch vụ lưu trú một cách minh bạch, công khai và hiệu quả trên nền tảng của hệ thống quy trình vận hành một khối tài sản đa sở hữu trên nguyên tắc 3 nhà 1 đơn vị: Nhà phát triển có năng lực, Nhà đầu tư thông minh, Nhà vận hành khách sạn uy tín, hiệu quả và đặc biệt có một bên thứ ba có chức năng khiến mọi hoạt động, chỉ tiêu tài chính được minh bạch, ví dụ như một đơn vị kiểm toán uy tín chẳng hạn.
Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ cho rằng không thể cứ mô hình nào mới ra đời hoặc phát triển là cấm bởi như vậy là đi ngược với quy luật kinh tế thị trường. Theo ông, điều quan trọng vẫn là cách thức quản lý.
Một chuyên gia tại Viện Chiến lược Phát triển, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cũng cho rằng không thể phủ nhận xu hướng của condotel. Theo ông, có thể coi condotel là một ví dụ của nền kinh tế chia sẻ (sharing economy) của bất động sản nghỉ dưỡng như Uber, Grab trong lĩnh vực vận tải hoặc thuê phòng khách sạn như Airbnb. Bản chất của sharing economy là tạo ra giá trị thặng dư trên cơ sở tối ưu hoá hiệu suất sử dụng tài sản. Thực tế cho thấy mô hình kinh tế chia sẻ đem lại nhiều lợi ích chung cho toàn xã hội bao gồm cả đơn vị cung ứng, lẫn người cho thuê và sử dụng tài nguyên.
Chia sẻ về vấn đề này, bà Mai Kiều Linh, chuyên gia kiểm toán thuộc một công ty kiểm toán thuộc nhóm Big Four (4 công ty kiểm toán lớn nhất thị trường) – đơn vị chuyên đảm nhiệm việc kiểm toán trên 40 dự án khách sạn và condotel 4-5 sao hàng đầu Việt Nam như Marriott, Intercontinental, Sheraton, Novotel… cho biết: với phân khúc condotel, khách sạn 4-5 sao, việc đảm bảo mức lợi nhuận 10%/năm cho nhà đầu tư không khó. Chỉ cần đảm bảo mức công suất lấp đầy phòng khoảng 40-45% là việc trả lợi nhuận ở mức 8%-12% cho khách đã nằm trong tầm tay.
– Rất rất nhiều chia sẻ cũng như rất nhiều tranh cãi về mô hình sản phẩm cam kết lợi nhuận này. Và qua những chia sẻ của các chuyên gia chúng ta nhận định được những yếu tố quyết định đến thành bại của việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận như uy tín và năng lực CĐT, vị trí dự án ra sao, quy mô thiết kế như thế nào, pháp lý dự án…Và đơn vị quản lý khai thác là yếu tố tiên quyết đến khách sạn, biệt thự biển condotel đó có đông khách hay không? Giá phòng 1 đêm là bao nhiêu? Khách đến nghỉ sau có muốn quay lại lần thứ 2 hay không?…Từ đó quyết định lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư là bao nhiêu?
Hãy cùng WIKILAND tìm hiểu tầm quan trọng của đơn vị quản lý vận hành?
Đơn vị quản lý vận hành quyết định đến sự minh bạch trong báo cáo kết quả kinh doanh thực tế khi biệt thự biển hay condotel đưa vào kinh doanh?
Hãy cùng phân tích mối quan hệ 4 bên trong 1 dự án Biệt thự biển và condotel:
Ví dụ dự án InterContinental Phú Quốc của tập đoàn BIMGROUP:
Bim Group phát triển dự án InterContinental Phú Quốc, bán căn hộ khách sạn (condotel) cho khách hàng. Khách hàng ký HĐMB với Bim Group, và ký hợp đồng khai thác cho thuê với Bim Group trong 9 năm. CĐT Bim Group cam kết trả lợi nhuận cho thuê là 9%/năm trong 9 năm đầu. Chia sẻ lợi nhuận đến Nhà Đầu Tư là 40% doanh thu thực tế cho thuê căn hộ khách sạn.
Dự án đưa vào khai thác, CĐT ký hợp đồng giao cho đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp là IHG (Tập đoàn quản lý khách sạn với những thương hiệu như Regent, InterContinental, Crowne Plaza, Holyday Inn,…) toàn quyền quản lý khai thác vận hành kinh doanh. Tất nhiên CĐT sẽ phải trả 1 mức phí cho đơn vị quản lý vận hành IHG theo kết quả kinh doanh hằng năm. Như vậy cứ 06 tháng 1 lần IHG báo cáo kết quả kinh doanh thực tế cho CĐT Bim Group. CĐT cần kiểm chứng báo cáo đó là chính xác CĐT phải thuê kiểm toán quốc tế nhóm BIG 4 kiểm toán lại báo cáo kết quả kinh doanh đó. Tất nhiên chi phí kiểm toán CĐT phải trả đơn vị kiểm toán đó. Sau khi kiểm toán hoàn tất, CĐT sẽ dựa vào đó trả phí quản lý vận hành kinh doanh cho đơn vị IHG . Khách hàng đầu tư condotel cũng dựa vào đó để biết doanh thu thực tế của dự án và mình được hưởng là bao nhiêu.
Như vậy mối quan hệ 4 bên là hoàn toàn minh bạch và rõ ràng. Điều này vô cùng quan trọng đối với nhà đầu tư condotel hay biệt thự biển. Bởi nếu CĐT tự xây, sau đó CĐT tự kinh doanh khai thác. Rồi CĐT tự thuê kiểm toán VN thì mức độ minh bạch kinh doanh thực tế theo tôi là 1 câu hỏi khó có câu trả lời?
Đơn vị quản lý vận hành quyết định đến quy mô, tiêu chuẩn và chất lượng xây dựng biệt thự biển và condotel đó ra sao?
Tại sao lại nói như vậy? Đa phần các nhà đầu tư không biết điều này. Đặc biệt phải nhấn mạnh đến các đơn vị quản lý khai thác khách sạn resort quốc tế hàng đầu thế giới như IHG, Accor, Best Western, Mariot…sẽ tham gia vào tất cả các khâu phát triển 1 dự án biệt thự biển và condotel như:
+ Thiết kế dự án.
+ Giám sát chất lượng thi công.
+ Nghiệm thu khách sạn resort khi đưa vào sử dụng…
Như vậy không phải là khi xây xong các CĐT có thể đưa các đơn vị tầm cỡ quốc tế vào quản lý mà cần ký HĐ với họ ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án. Do đó với 1 dự án biệt thự biển hay condotel, đơn vị quản lý gần như là thước đo chính xác cũng chính là sự đảm bảo về chất lượng cũng như niềm tin của khách hàng cuối cùng (end user) khách nghỉ tại condotel và biệt thự biển sau này.
Quý Nhà Đầu Tư có thể tìm hiểu dự án đang được nhiều nhà đầu tư tìm hiểu, một dự án mang thương hiệu Regent, được quản lý bởi tập đoàn danh tiếng IHG, dự án SKY VILLAS REGENT PHU QUOC.
