Kể từ ngày 1/1/2025, 3 bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản gồm: Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Việc thi hành những sắc luật mới có tác động to lớn đến thị trường bất động sản. Luật mới này không chỉ tạo ra dư địa cho tăng trưởng kinh tế và sự phát triển thị trường địa ốc, mà còn đặt ra nhiều thách thức mới cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Hiệu ứng chính sách mới
Việc ban hành Luật Đất đai 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tạo ra “hiệu ứng chính sách” lớn trong thị trường. Những thay đổi quan trọng về khung giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất… đòi hỏi các doanh nghiệp, nhà đầu tư phải thích nghi trong giai đoạn mới.
Khung pháp lý mới sẽ góp phần tạo dư địa cho tăng trưởng kinh tế và sự phát triển thị trường địa ốc. Tuy nhiên, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cũng phải có kế hoạch kinh doanh chắc chắn, rõ ràng hơn để đáp ứng các điều kiện và quy định mới được áp dụng. Luật mới yêu cầu tính toán kỹ càng hơn, đòi hỏi các chủ thể tham gia thị trường phải hiểu rõ để tránh khó khăn từ bước đầu triển khai dự án.
Sàng lọc chủ dự án, loại doanh nghiệp yếu kém
Từ ngày 1/1/2025, cả 03 luật vừa được sửa đổi gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đều có hiệu lực. Những quy định mới sẽ định hình lại việc phát triển dự án nhà ở thương mại trong tương lai. Các chuyên gia kỳ vọng những quy định mới sẽ đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, giúp thị trường thêm minh bạch, bền vững.
Luật đất đai 2024
Luật Đất đai (sửa đổi) vừa thông qua có những quy định mới về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Theo đó, chủ đầu tư phải nhận 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy, nếu chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, trong khu đất sẽ phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại.
Trường hợp mua đất (mới) làm dự án, chủ đầu tư chỉ được mua 100% đất ở. Điều này sẽ “siết” việc làm dự án của nhà đầu tư, bởi trước đây các doanh nghiệp có quyền nhận chuyển nhượng đất khác ngoài đất ở để làm dự án nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy định mới sẽ hướng kịch bản phát triển dự án nhà ở tập trung vào hai hướng chính gồm Nhà nước thu hồi đất bán đấu giá hoặc khoanh vùng khu vực làm dự án sau đó đấu thầu chọn nhà đầu tư.
Riêng việc thỏa thuận, việc chỉ nhận đất ở buộc chủ đầu tư phải đủ lực mạnh để “gom” đủ đất làm dự án. Quy định này buộc doanh nghiệp phải có nguồn lực thật sự, hoặc phải cùng liên doanh, liên kết lại mới có thể đủ lực làm dự án. Từ đó, giúp thị trường sàng lọc những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm phát triển dự án, có năng lực…
Luật Đất Đai 2024 cũng quy định việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng… trong khi các dự án quy mô nhỏ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.
Như vậy, các nhà đầu tư bất động sản phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn. Theo một số chuyên gia, việc này sẽ chặn đứng tình trạng đi mua gom đất nông nghiệp, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đóng tiền rồi xây chung cư bán kiếm lời.
Với quy định mới, các dự án sẽ sàng lọc số lượng dự án nhưng mở rộng về quy mô, hình thành nên các đại đô thị đầy đủ tiện ích và là sân chơi của các doanh nghiệp lớn, có tài chính, có năng lực phát triển đô thị.
Mặt khác, Luật Đất đai đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất để áp dụng cho các trường hợp như tính tiền thuê đất, tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…
Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 gồm 10 chương với 83 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không áp dụng với:
- Cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập theo quy định của pháp luật;
- Cơ quan, tổ chức, đơn vị bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công;
- Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp;
- Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Theo đó, từ năm 2025, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:
- Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
- Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp
- Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Luật Nhà ở 2023
Luật Nhà ở 2023 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó, Luật Nhà ở 2023 quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam, trừ trường hợp sau: Giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Các trường hợp này sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Luật Nhà ở 2023 bỏ quy định về việc người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện cư trú. So với quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 thì Luật Nhà ở 2023 quy định người mua, thuê mua nhà ở xã hội từ năm 2025 không cần phải đáp ứng điều kiện sau:
- Có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
- Nếu không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp là học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.)
Tuy nhiên, người mua, thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023 sẽ cần đáp ứng điều kiện:
- Điều kiện về nhà ở:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó;
- Chưa được mua/thuê mua nhà ở xã hội;
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức;
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
- Điều kiện về thu nhập:
- Các đối tượng phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ:
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
“Hiệu ứng chính sách” từ việc ban hành các văn bản định hướng thi hành những sắc luật quan trọng này đang phản ánh sự quan tâm của cả người dân, doanh nghiệp và các thành viên thị trường. Những thay đổi mang tính đột phá về khung giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội và thách thức lớn đối với các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
