Có thể nói, lịch sử bất động sản Việt Nam cho đến nay đã trải qua không ít lần thay đổi cũng như biến động. Nhưng chung quy lại, lịch sử phát triển Thị trường Bất động sản Việt Nam tới thời điểm hiện nay có thể chia làm 8 giai đoạn chính. Hôm nay hãy cùng WIKILAND tìm hiểu nhé!
Trước năm 1993
Lúc bấy giờ, nền kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm chạp nên nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức và cá nhân trong nước vẫn còn thấp. Trong giai đoạn đó, Thị trường Bất động sản chưa hình thành. Các giao dịch bất động sản diễn ra trong khoảng thời gian đó chỉ mang tính ngầm, phi thị trường.
1993 – 1994: Sốt đất lần thứ 1
- Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây cũng chính là cột mốc khởi đầu cho cơn sốt bất động sản đầu tiên tại Việt Nam.
- Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh.
- Nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ.
Cơn sốt đầu tiên diễn ra trong bối cảnh Luật Đất Đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
1995 – 1999: Thị trường Bất động sản lao dốc
- Nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994), ngăn chặn hiện tượng đầu cơ.
- Khủng hoảng kinh tế Châu Á (1997-1998).
- Nhà đầu tư bán tháo khiến cung vượt cầu, thị trường lao dốc.
Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất).
Hai nghị định này buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra đã làm cho thị trừng bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu và quay đầu lao dốc.
Có thể bạn quan tâm: » Lịch Sử Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Từ 1993 Đến Nay
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế Châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.
2001 – 2003: Sốt đất lần thứ 2
Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới khiến giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý 2/2001.
Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý 2/2001. Giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời. Nhà đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven.
Cơn sốt chủ yếu tập trung vào nhà mặt tiền và đất dự án. Đầu cơ gia tăng mạnh mẽ. Giao dịch mua bán sôi động nhưng không có công trình hay nhà ở nào được xây dựng, thể hiện đây là cơn sốt từ nhu cầu ảo, giá ảo.
2003 – 2006: Thị trường trầm lắng
- Luật Đất Đai 2003, Nghị định 181 chấm dứt tình trạng phân lô bán nền.
- Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch ngưng trệ.
- Dòng vốn chuyển sang chứng khoán.
“Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới đước bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ lắng dần.
Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước (năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%) nhưng giá không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân.
Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải tỏa lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.
2007 – 2008: Sốt đất lần thứ 3
- Việt Nam nha nhập WTO (2007), kinh tế hưng thịnh
- Bất động sản đạt đỉnh, tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự.
- Đầu cơ chiếm lĩnh thị trường
Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển cứ thịnh. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản.
Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.
Năm 2007, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lí như Luật Đăng kí bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà…giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Thị trường có sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ lướt sóng.
2009 – 2013: Giá nhà lao dốc và sốt “cục bộ”
- Kinh tế suy thoái, ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu
- Giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh
Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn chính toàn cầu năm 2008, kinh tế Việt Nam suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 40-50%.
Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp thị trường bất động sản ấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.
2014 – 2018: Thị trường phát triển mạnh mẽ
- Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở (2014)
- Nền kinh tế đi vào ổn định, GDP tăng và lạm phát được kiểm soát
- Nguồn cung bất động sản lớn nhất từ trước đến nay (2018)
Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lí, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, bất động sản công nghiệp.
Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo gía đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…
2019 – Đến nay: Thị trường chững lại và đi ngang
- Nguồn cung khan hiếm, số lượng giao dịch giảm
- Đại dịch toàn cầu Covid-19 làm suy yếu hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản
Đầu 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương: Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TP.HCM (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lắng.
Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, thị trường bất động sản vẫn trong chu kì phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lí bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.
Bước sang năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giao dịch “lặng sóng”, giá đi ngang.
Đầu năm 2021, “sốt đất” xảy ra từ Bắc vào Nam với mức tăng bình quân từ 30% – 100%. Nguyên nhân chính là thông tin quy hoạch phát triển hạ tầng kết hợp với dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào phát triển công nghiệp, kéo theo nhu cầu cơ sở hạ tầng gia tăng. Ngoài ra còn do giới đầu cơ, cò đất thổi giá.
Cuối 2021, làn sóng covid thứ 4 bùng nổ, giãn cách xã hội kéo dài, nguồn cung sụt giảm, tồn kho tăng cao, chỉ số giá xây dựng tăng càng làm thị trường thêm ảm đạm.
Đầu năm 2022, sau một thời gian dài phong tỏa do Covid-19, dòng tiền nhàn rỗi bắt đầu được “bơm” vào bất động sản, một số nơi xuất hiện “bong bóng” bất động sản. Từ giữa đến cuối năm 2022, thị trường ảm đạm ở tất cả các phân khúc, có khu vực “đóng băng” hầu như không có người mua. Các sàn giao dịch và công ty môi giới đua nhau cắt giảm nhân sự, tạm ngưng hoạt động.
Quý I/2023, Nhà đầu tư rót vốn nhỏ giọt vào thị trường, chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ. Số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập giảm so với cùng kỳ nhưng giải thể lại tăng. Chính phủ công bố Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel; giảm, hoãn tiền thuế đất. Thị trường dần chuyển sang loại hình bất động sản căn hộ “giá rẻ”, dễ sở hữu. Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đã thoát đáy và chuẩn bị chu kỳ phục hồi.
Thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam có liên quan mật thiết với nhau. Nền kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến các giai đoạn thăng trầm, lên xuống của thị trường bất động sản. Ngược lại, giá đất “nóng sốt” hay “đóng băng” cũng tác động đến các yếu tố của kinh tế: hệ thống ngân hàng, các daonh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản,..
Bạn đang xem: » Lịch Sử Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Từ 1993 Đến Nay
