Thời hạn sử dụng đất là khác nhau tùy vào từng loại đất và mục đích sử dụng. Hiểu được điều này, chúng ta sẽ dễ dàng hơn trong các công tác mua bán, chuyển nhượng, gia hạn đất đai,…Bài viết dưới đây là tổng hợp những thông tin WIKILAND thu thập được về thời hạn sử dụng đất!
Thời hạn sử dụng đất là gì?
Hiện nay, trong Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành không có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có thời hạn sử dụng”, nhưng theo cách hiểu thông thường, và dựa trên quy định về đất sử dụng có thời hạn theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu:
“Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm… theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất. Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “có thời hạn sử dụng đất” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng.”
Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…
Bạn đang xem: » Thời hạn sử dụng đất – Những quy định cần biết
Thế nào là đất sử dụng ổn định lâu dài?
Theo Điều 125 Luật Đất đai quy định những loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài bao gồm:
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng (đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị);
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2013 (là đất mà cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc. Cộng đồng dân cư được quyền sử dụng đất kết hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản và không được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác);
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên (thường là được Nhà nước giao);
- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định (mà các loại đất này không thuộc trường hợp được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê);
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật Đất đai 2013 hoặc đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Đất đai 2013;
- Đất được sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đất cơ sở tôn giáo (ví dụ đất thuộc chùa, tu viện, nhà nguyện, thánh thất…được quy định cụ thể tại Điều 159 Luật Đất đai 2013);
- Đất tín ngưỡng (ví dụ đất có công trình đền, miếu, am, nhà thờ họ, từ đường);
- Đất giao thông, thủy lợi (ví dụ đất xây dựng đường, mương tưới tiêu…), hoặc đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh (ví dụ đất xây dựng khu vui chơi cho cộng đồng…);
- Đất dùng làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất phi nông nghiệp mà tổ chức kinh tế sử dụng có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài (theo quy định tại khoản 3 Điều 127, khoản 2 Điều 128 Luật Đất đai 2013).
Quy định về thời hạn sử dụng đất 【Cập nhật】11/2024
Thời hạn sử dụng của từng loại đất quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
Đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đất có thời hạn sử dụng 50 năm
Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai 2013 là 50 năm.
Đất có thời hạn sử sụng không quá 70 năm
- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Đất đai 2013 và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn trên.
Đất có thời hạn sử dụng 99 năm
Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn trên.
Thời hạn sử dụng đất trongcác trường hợp khác
- Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013.
- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
Lưu ý
- Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, đất đã hết hạn sử dụng thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu làm thủ tục gia hạn sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai trước 6 tháng hết hạn sử dụng thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng được xác định như sau:
| TT | Loại đất được chuyển (đất trước khi chuyển) | Mục đích sau khi chuyển | Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng |
| 1. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất | |||
| 1.1 | Đất nông nghiệp | Đất phi nông nghiệp |
|
| Ví dụ: Chuyển đất trồng cây hàng năm, chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng ổn định lâu dài. | |||
| 1.2 | Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng | Sử dụng vào mục đích khác |
|
| 1.3 | Đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất rừng sản xuất, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối | Trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng | Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài |
| 1.4 | Chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất sau: Đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm khác, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối |
|
|
| 1.5 | Đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài | Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn | Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài |
| 1.6 | Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn | Đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài | |
| 2. Tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư khi chuyển mục đích sử dụng đất | |||
Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
|
|||
| 3. Tổ chức kinh tế | |||
| 3.1 | Đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài | Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn | Tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài |
| 3.2 | Đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn | Đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài | |
Hết thời hạn sử dụng đất thì sao?
Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất:
Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:
- Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.
- Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;
- Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Đất hết hạn sử dụng có bị thu hồi không?
Không phải mọi trường hợp đất hết thời hạn sử dụng đều bị thu hồi, vì:
Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 65 Luật đất đai 2013 thì việc thu hồi đất đối với đất hết thời hạn sử dụng chỉ đặt ra với đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn. Nói cách khác, khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013 (đối với đất sử dụng có thời hạn).
Lưu ý: Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành (1/7/2014), khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 (nội dung này được quy định tại khoản 3 Điều 210 Luật đất đai 2013). Trong đó, thời hạn sử dụng đất được tính:
- Từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003;
- Tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.
Các trường hợp được xin gia hạn quyền sử dụng đất
Trường hợp 1: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.
Trường hợp 2: Trường hợp gia hạn quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Các câu hỏi thường gặp
✅ Có mấy loại thời hạn sử dụng đất?
Thời hạn sử dụng của từng loại đất quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
- Đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm
- Đất có thời hạn sử dụng 50 năm
- Đất có thời hạn sử sụng không quá 70 năm
- Đất có thời hạn sử dụng 99 năm
✅ Đất hết hạn sử dụng có bị thu hồi không?
Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 65 Luật đất đai 2013 thì việc thu hồi đất đối với đất hết thời hạn sử dụng chỉ đặt ra với đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn. Nói cách khác, khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013 (đối với đất sử dụng có thời hạn).
